Cómo los extranjeros pueden financiar condominios en Tailandia

>A la hora de comprar un inmueble, los compradores deben plantearse muchas preguntas:

• ¿Por qué compro una propiedad? ¿Estoy buscando una residencia permanente? ¿Quiero escaparme de vacaciones? ¿O es esta propiedad una inversión para generar ingresos por alquiler y obtener ganancias cuando se venda?
• ¿Dónde quiero comprar? ¿Quiero invertir en mi país o buscar oportunidades en el extranjero?

La pregunta más importante es:

«¿Cómo tengo que pagar?»

Aunque el proceso puede ser similar en la mayoría de los países, cada país tiene sus propias reglas y regulaciones que los extranjeros deben cumplir. Tailandia no es diferente.

Hay algunas cosas importantes que debes saber sobre Tailandia antes de querer comprar una propiedad.

• Un extranjero no puede poseer “tierras” tailandesas a su propio nombre.
• La única propiedad que un extranjero puede poseer legalmente a su propio nombre como título de dominio absoluto es un condominio.
• Los extranjeros sólo pueden poseer tierras en régimen de arrendamiento.

Un error común es creer que un extranjero no puede financiar bienes raíces tailandeses a través de una institución financiera. Aunque las opciones son limitadas y los requisitos bastante estrictos, es posible.

En este artículo te mostraremos las diferentes formas en que puedes recaudar capital para hacer realidad tu sueño en este hermoso país. Destacaremos los pros y los contras y desglosaremos el proceso de compra sin importar la opción que elija.

Nos enfocamos en los condominios porque son la forma de propiedad más fácil y segura para los extranjeros.

Antes de comenzar a financiar su propiedad en Tailandia, hay una pregunta importante que la gente olvida hacer: “¿Debería buscar asesoramiento legal?”

La respuesta sencilla es: «¡Sí!» La inversión en bienes raíces es una decisión importante y es raro que no busque asesoramiento de expertos en derecho inmobiliario en su propio país. Si desea comprar en un país cuya cultura, idioma, regulaciones y leyes de propiedad no conoce, lo más responsable es contratar a un abogado de bienes raíces de buena reputación.

Más adelante, le mostraremos exactamente qué hace su abogado por usted y por qué los necesita.

¿Qué es un condominio?

Primero, comprendamos qué es un condominio y los diferentes títulos registrados para un condominio.

Un condominio es un edificio con terreno privado y propiedad común. Los propietarios de condominios poseen la propiedad a través de una persona jurídica de condominio. (Ley de Condominios – Ley de Vivienda de Propiedad Común de 2522).

En términos sencillos, un «condominio» es un espacio (unidad) habitable que forma parte de un complejo más grande. El propietario tiene título legal sobre la residencia privada y un interés común en las áreas comunes de la propiedad. Un extranjero puede comprar y vender un condominio a su nombre.

Según la ley tailandesa, sólo el 49% de todos los complejos de condominios pueden ser propiedad de extranjeros. Su abogado investigará esto como parte de su debida diligencia porque lo último que quiere hacer es llegar a un acuerdo y descubrir que el condominio que le interesa está fuera de la cuota extranjera.

¿Cómo afectan los títulos a mi propiedad?

En Tailandia, existen dos formas de derechos de propiedad según los cuales un extranjero puede poseer una propiedad: propiedad absoluta y arrendamiento.

Título de propiedad: los extranjeros pueden tener un título de propiedad a su propio nombre. El Registro de la Propiedad de Tailandia emite un título de propiedad similar a un título de estrato.

Los condominios son la única forma de propiedad que un extranjero puede poseer como propiedad. Por lo tanto, es una opción de compra popular y la más fácil de conseguir. Una ventaja de los condominios es que pueden utilizarse como garantía para futuras inversiones.

Arrendamiento: un extranjero puede poseer una estructura física (terreno) como superficie o usufructo, pero el terreno en el que descansa es propiedad de un nacional tailandés o de una sociedad limitada tailandesa.

Puedes arrendar la “propiedad” hasta por 30 años, con opción a extenderla hasta por 90 años.

El contrato de arrendamiento se registrará en la Oficina de Tierras de Tailandia y, si se vende durante este plazo, el nuevo propietario se hará cargo del contrato de arrendamiento existente.

Aunque los títulos de arrendamiento a menudo se refieren a villas o casas y terrenos, es importante comprender que estos títulos se venden como títulos de arrendamiento en zonas turísticas populares como Phuket y Pattaya.

Opción de financiación para extranjeros.

Verificar

Como dice el viejo refrán, «El efectivo es el rey». Si tiene exceso de efectivo para comprar una propiedad, comprar una propiedad en efectivo es la opción más fácil.

Ventajas:

• La propiedad es completamente tuya.
• No es necesario buscar financiación en su país de origen.
• No tiene que preocuparse por las tasas de interés, los términos o el reembolso de un préstamo.
• Con la ayuda jurídica adecuada, el tiempo transcurrido desde la firma del contrato hasta la liquidación y la entrega se puede acortar significativamente.

Desventajas:

• Gran inversión inicial.
• La necesidad de recaudar dinero para la compra.
• Posible limitación de opciones de compra por cuestiones presupuestarias.
• No hay opción de financiación si compra con fines de inversión.

Si tiene la suerte de tener el dinero para comprar su propiedad, todavía existen algunas regulaciones que debe tener en cuenta al comprar como extranjero.

Todos los fondos para la compra de propiedades en nombre de un extranjero deben ser en moneda extranjera y deben incluir documentación clara del origen del dinero (retiro del banco original), el uso previsto del dinero (compra de un condominio) y prueba de conversión de moneda en la cuenta bancaria tailandesa del destinatario extranjero (formulario de transacción de divisas o formulario FET).

Esto también puede ser beneficioso para usted, ya que convertir su dinero en Tailandia a menudo le dará un mejor tipo de cambio que si cambiara en su país de origen y luego transfiriera dinero.

Su abogado de bienes raíces puede ayudarlo a transferir fondos. Le asesorarán sobre cómo se deben desembolsar los fondos en el momento de la liquidación, le ayudarán a transferir fondos desde su país de origen a un banco tailandés y pagarán las tasas e impuestos gubernamentales aplicables cuando su propiedad esté registrada en el Registro de la Propiedad de Tailandia.

Financiamiento en su país de origen

Si no tiene exceso de efectivo en su país de origen pero sí tiene capital inmobiliario disponible, existe la opción de financiar su compra a través de su institución financiera existente.

Ventajas:

• Tiene una relación existente y un historial crediticio con su institución.
• Las tasas de interés, las condiciones de los préstamos y los reembolsos suelen ser mejores.
• Pagará la deuda en su moneda local.
• El plazo para retirar y acceder a los fondos se acortará.
• Se ocupan de la valoración de la propiedad que ya posee.
• Es posible que tenga mejores ratios LTV (préstamo a valor) para acceder al capital.
• Es posible que tengas un presupuesto mayor para realizar la compra que si dependieras únicamente del efectivo.
• Si está comprando con fines de inversión/reventa, puede aprovechar su préstamo para obtener mayores ganancias.

Desventajas:

• Tienes que pagar una deuda mayor en tu país.
• Es posible que deba extender el plazo del préstamo de la deuda existente para extender el tiempo que le lleva ser propietario absoluto de su casa actual.
• Usted es responsable de las fluctuaciones de las tasas de interés.
• Al comprar una propiedad de alquiler en Tailandia, es posible que deba proporcionar un contrato de alquiler a su institución.
• Algunas instituciones no aceptan alquileres extranjeros para saldar deudas en su país.

La financiación en su país de origen es una opción viable, pero aún así vale la pena buscar asesoramiento financiero antes de tomar una decisión. Muchos países tienen regulaciones estrictas sobre nuevos préstamos e inversiones extranjeras.

Tomemos a Australia como ejemplo:

Después de la crisis financiera de 2008, muchos bancos de Australia aceleraron sus políticas de préstamos e inversión para ayudar a reactivar el segmento inmobiliario.

En 2015, muchos propietarios se sintieron abrumados y tuvieron dificultades para procesar sus préstamos con sus bancos. El regulador financiero australiano APRA (Autoridad Australiana de Regulación Prudencial) tomó medidas enérgicas contra los bancos y sus prácticas crediticias responsables.

Se pidió a los prestatarios que declararan el propósito de los nuevos fondos y se introdujeron nuevas reglas que establecían que los fondos destinados a inversión estaban sujetos a un LTV más bajo y a plazos de préstamo más cortos. Los fondos para inversiones extranjeras se consideraban riesgosos y estaban sujetos a estrictas verificaciones crediticias.

Para imponer préstamos responsables a las instituciones financieras, los clientes necesitaban estar en una posición financiera más segura para pedir dinero prestado.

Financiamiento extranjero

Aunque las opciones son limitadas, como se mencionó anteriormente, existen instituciones financieras que ofrecen financiación de viviendas a inversores extranjeros en Tailandia. Estas instituciones tienen su sede en países extranjeros como Singapur, pero tienen sucursales en Tailandia.

Hay tres empresas principales que ofrecen financiación a extranjeros: Bangkok Bank (sucursal de Singapur), United Overseas Bank (UOB), Industrial and Commercial Bank of China (ICBC) y MBK Guarantee Co., Ltd (MBK).

Analizamos las ventajas y desventajas de la financiación extranjera y luego señalamos los requisitos específicos de cada institución.

Ventajas:

• Usar su propiedad tailandesa como garantía para una hipoteca financiera.
• Posibilidad de utilizar el alquiler del inmueble para amortizar el préstamo.
• Construir una relación que fomente una mayor inversión en Tailandia.
• Financiación para comprar en Tailandia si no puede conseguir financiación en su país de origen.
• Establecer un historial crediticio en Tailandia.

Desventajas:

• Tasas de interés más altas: las tasas de interés son más altas que las que se ofrecen localmente a un ciudadano tailandés o que se aplican en su país.
• Plazos de préstamo más cortos: las instituciones ofrecen plazos de préstamo que van de 5 a 15 años y exigen que el préstamo se pague en su totalidad antes de los 60 años.
• LTV más bajo: algunas instituciones ofrecen un LTV de hasta el 75 % del valor de la propiedad, pero normalmente es del 50 %. El LTV puede depender del monto del préstamo.
• El préstamo debe pagarse en moneda extranjera: esto puede generar tarifas excesivas y es vulnerable a las fluctuaciones del tipo de cambio.
• Estrictos criterios de préstamo y servicio.
• Regulaciones estrictas para el estatus de residencia en el extranjero.
• Abierto sólo a determinadas nacionalidades.
• Los bienes inmuebles sólo se pueden comprar en determinadas zonas.

Bancos e instituciones que ofrecen hipotecas a extranjeros en Tailandia.

Bancos Unidos de Ultramar (UOB)

UOB es un banco multinacional con sede en Singapur. El banco ofrece préstamos inmobiliarios internacionales en Singapur, Malasia, Tailandia, Japón, Australia y el Reino Unido.

Términos y condiciones de financiación inmobiliaria de la UOB en Tailandia:

• La ubicación de la propiedad debe ser en Bangkok o en ubicaciones seleccionadas.
• Sólo para fines de inversión y residenciales.
• Monto del préstamo hasta el 70% del valor tasado por el gobierno o del precio de compra (el que sea menor)
• Moneda del préstamo: SGD, USD
• Plazo del préstamo hasta 30 años.
• Para los expatriados que trabajan en Tailandia con un permiso de trabajo, el salario mínimo del solicitante es de 140.000 THB con al menos 2 años de trabajo bajo el permiso de trabajo. De lo contrario, el préstamo debe pagarse en SGD o USD.

Una ventaja de establecer una relación financiera con UOB es que es posible que desee considerar diversificar y comprar propiedades en diferentes países: Tailandia, Singapur, Malasia, Tailandia, Japón, Australia y el Reino Unido.

Banco Industrial y Comercial de China (ICBC)

ICBC es un banco comercial multinacional chino de propiedad estatal. El banco ofrece hipotecas a extranjeros que desean comprar propiedades en Tailandia.

El banco considera solicitudes de todas las nacionalidades, pero se centra en los mercados asiáticos y prefiere solicitantes de China, Hong Kong, Macao, Taiwán, Singapur, Malasia y varios otros países asiáticos cercanos.

Términos y condiciones de la financiación inmobiliaria del ICBC en Tailandia

• La ubicación de la propiedad debe ser en Bangkok y sus alrededores, Pattaya y Phuket.
• Solo disponible para condominios terminados (no fuera del plano) con un valor de mercado de más de 2,5 millones de THB.
• Monto del préstamo de 1,5 a 15 millones de THB
• Relación LTV hasta 60-70% del valor tasado por el gobierno o precio de compra (el que sea menor)
• Moneda del préstamo: SGD
• Plazo del préstamo 3-15 años
• Para los expatriados que trabajan en Tailandia con un permiso de trabajo, el salario mínimo de un solicitante es de 80.000 THB con al menos 1 año de trabajo.

Garantía MBK

Con la Garantía MBK, los solicitantes de cualquier nacionalidad pueden solicitar un préstamo sin tener que trabajar o vivir en Tailandia. Los solicitantes pueden solicitar un préstamo a través del existente Propiedad como garantía.

La Garantía MBK no tiene en cuenta documentos financieros ni ingresos al aprobar un préstamo. Otorgan préstamos utilizando como garantía una propiedad que usted ya posee en Tailandia.

Debe ser propietario de una propiedad antes de poder solicitar un préstamo para financiar otra propiedad.

Términos y condiciones de la financiación de garantía MBK en Tailandia

• La ubicación de la propiedad debe estar en Bangkok o en ubicaciones clave seleccionadas.
• Monto del préstamo desde 1 millón de THB
• Monto del préstamo hasta el 50% del valor tasado por el gobierno o del precio de compra (el que sea menor)
• Moneda del préstamo: THB
• Periodo de recuperación de hasta 10 años.
• Solicita un préstamo con garantía como condominio.

MBK Guarantee se considera la opción hipotecaria número uno para extranjeros en Tailandia. Si ya está invirtiendo en Tailandia, no existen restricciones en cuanto a ciudadanía, estado de residencia, estado laboral o estado civil. Los ingresos del exterior se pueden utilizar como referencia y aprobación.

Se habla aún menos de opciones de financiación

Financiamiento local

Si lleva varios años disfrutando de la vida en Tailandia y cumple ciertos criterios de residencia, es posible beneficiarse de la financiación local.

Hay bancos nacionales e internacionales que ofrecen préstamos a extranjeros en Tailandia. Estos incluyen HSBC, Siam Commercial Bank (SCB), Thai Military Bank (TMB) y Tisco Bank.

Estos bancos ofrecen mejores tasas de interés y condiciones, pero tienen estrictos requisitos de residencia. El solicitante debe tener (al menos) un libro de registro de extranjeros que certifique su condición de residente permanente en Tailandia.

Está solicitando un préstamo si se encuentra en una de las siguientes categorías:

• Trabajar en Tailandia con un permiso de trabajo durante al menos 1-2 años y con ingresos estables
• Hold Thai PR Los titulares de PR pueden recibir más opciones de préstamos con condiciones menos estrictas

Financiamiento conyugal

Muchos expatriados se mudan a Tailandia y encuentran el amor verdadero. Es natural querer echar raíces y construir una base con su cónyuge. Si se casa con un ciudadano tailandés, su cónyuge puede solicitar financiación de la propiedad y usted actuará como garante. Los cónyuges tailandeses y los patrocinadores extranjeros deben estar empleados y tener ingresos estables y buen crédito.

Este método tiene una gran ventaja y desventaja.

Ventajas:

Su cónyuge puede solicitar un préstamo en cualquier banco tailandés local con el que haya trabajado en el pasado. Se beneficiará de todas las tasas de interés, condiciones de préstamo, LTV y opciones de pago disponibles para un ciudadano tailandés.

Desventajas:

Eres el garante del préstamo de tu cónyuge. ¡No es el dueño de la propiedad! La hipoteca y el título de propiedad están registrados a su nombre. No tiene propiedad legal de la propiedad que está comprando.

Si bien esto no pretende impedirle construir una casa con su cónyuge, si algo sale mal y su matrimonio se rompe, es posible que no tenga el título legal de una propiedad que ayudó a financiar. Si está considerando un acuerdo, es importante hablar con su abogado.

Su abogado inmobiliario

Puede sonar un poco a disco rayado, pero como extranjero que busca invertir/comprar una propiedad en Tailandia, invertir tiempo y dinero en un buen abogado es la mejor decisión.

Un abogado de bienes raíces confiable le ahorrará tiempo, evitará frustraciones y lo ayudará a evitar posibles pérdidas financieras o litigios. Son imprescindibles si quieres “financiar” tu propiedad a través de una institución. Ellos son los expertos.

Para ayudarlo a comprender realmente cómo su abogado puede ayudarlo, veamos lo que hacen.

Para la financiación:

• Revisar los documentos del préstamo e interpretarlos si es necesario.
• Ayudar en el desembolso de los fondos del préstamo a las partes pertinentes.

Durante el proceso de compra podrás:

• Examinar con el debido cuidado.

  Esto incluye investigar los antecedentes y la historia de los vendedores, desarrolladores, edificios y posibles complicaciones legales con lo anterior.

• Realizar búsquedas de títulos.

  Esto incluye confirmar que los detalles del título coinciden con los documentos registrados del Registro de la Propiedad; que el vendedor es el propietario legal de la propiedad y tiene derecho a venderla. Verifican si existen hipotecas, gravámenes, deudas o procedimientos legales contra la propiedad.

• Revise los contratos (acuerdo de compra y venta) para asegurarse de que los detalles sean correctos y justos para el vendedor y el comprador.

  A diferencia de los contratos en la cultura occidental, muchos acuerdos contractuales en Tailandia no se centran en cifras concretas, sino más bien en la relación entre comprador y vendedor. Piense en ello como un “acuerdo de caballeros” o un “acuerdo de apretón de manos”.

  Desafortunadamente, esto significa que a los contratos les pueden faltar varios términos o cláusulas importantes. Su abogado de bienes raíces traducirá y recomendará condiciones importantes que debe considerar para protegerse. Revisar los contratos es fundamental a la hora de comprar condominios, especialmente en zonas turísticas como Pattaya o Phuket.

• Organizar la transferencia y pago de fondos.

  En cualquier transacción inmobiliaria el dinero es el aspecto más importante. Seguiremos analizando esto pero su abogado confirmará con usted qué cantidades se deben (incluyendo inscripción, cláusulas de mora y honorarios); qué parte paga el dinero y los honorarios; y cómo se deben desembolsar los fondos (planes de pago).

  Su abogado se asegurará de que todos los pagos y plazos sean justos para ambas partes y revisará con usted cualquier costo oculto o continuo.

• Participar en la liquidación e inscripción de la propiedad en el Registro de la Propiedad.

  Su abogado le entregará y recibirá todos los documentos relevantes en el momento del acuerdo. Luego podrá actuar como su enlace con el Registro de la Propiedad de Tailandia para registrar todos los documentos y pagar tarifas e impuestos de acuerdo con su contrato.

• Ayude a proteger sus activos.

  Un bufete de abogados confiable puede ayudarlo a evaluar riesgos futuros. ¿Qué sucede en el peor de los casos de tu muerte?

  A menudo creamos un testamento en nuestro país de origen para garantizar que nuestro patrimonio esté protegido en caso de muerte. Tailandia no reconoce los testamentos extranjeros y puede ser impugnado ante los tribunales.

  Los abogados tailandeses pueden ayudar a redactar un testamento tailandés que será reconocido en Tailandia y solo cubrirá los activos en Tailandia. Aunque no forma parte del proceso de compra, es un aspecto importante que a menudo se pasa por alto cuando pensamos en proteger los activos y mantener a nuestros cónyuges o dependientes.

Durante su proceso de compra, trabajará con muchos profesionales de servicios: agentes inmobiliarios, gerentes financieros, desarrolladores y abogados inmobiliarios. Vale la pena buscar profesionales de confianza con los que puedas entablar una buena relación.

Otras consideraciones financieras

Independientemente de cómo decidas financiar tu propiedad en Tailandia, además del precio de compra, también hay aspectos financieros que debes tener en cuenta.

Tasas de conversión de moneda: al transferir dinero, es importante tener en cuenta las fluctuaciones de conversión. Debes transferir al menos lo suficiente para cubrir el precio de compra y las tarifas. Si su moneda es fuerte, puede ahorrar dinero al comprar. Pero si su moneda se debilita, es posible que tenga que gastar más de su moneda natural.

Tarifas continuas: cuando compra un condominio, existen tarifas anuales de administración de áreas comunes (CAM) y pagos del fondo de amortización. Al alquilar, se aplican impuestos a la propiedad, impuestos de registro y posibles impuestos sobre la renta.

Tasas de interés y pagos: las tasas de interés de los préstamos fluctúan y sus pagos pueden cambiar. Muchos bancos cobran tarifas por pago anticipado si cierra el préstamo rápidamente y, a menudo, exigen que compre un seguro especial antes de la aprobación.

Honorarios de intermediación: Se debe pagar a los profesionales en los que confía. Ofrecen un servicio y valen la pena. Pero invertir en profesionales garantiza que su recorrido inmobiliario general sea fácil y sin complicaciones. Le salvarán de posibles dificultades financieras a largo plazo.

Diploma

En última instancia, tiene muchas opciones al comprar un condominio en Tailandia. Sin embargo, existen algunas restricciones en lo que respecta a terrenos y casas, pero nuestros abogados pueden ofrecerle opciones alternativas para la compra indirecta de propiedades. Sabrás exactamente qué opciones están disponibles para ti, qué profesionales te ayudarán y cómo iniciar el proceso.

Tailandia es un país hermoso y cada año cientos de extranjeros eligen vivir su estilo de vida o invertir allí de forma permanente. El proceso puede parecer complejo a veces, pero cuando se realiza correctamente, es bastante sencillo.

Abogados inmobiliarios | Abogados para la ley de financiación.

Un asesoramiento legal acreditado es esencial si está pensando en comprar su sueño en Tailandia. Un abogado inmobiliario cualificado y con conocimientos de la legislación tailandesa le asesorará y asistirá durante todo el proceso de compra, poniendo sus puntos sobre las íes.

Siam legal es una firma de abogados registrada con más de 17 años de experiencia en transmisión de propiedades. Su equipo tiene oficinas en las regiones clave de Bangkok, Chiang Mai, Pattaya y Phuket y está muy familiarizado con las condiciones locales.

Puede contactar con Siam Law Firm en la siguiente dirección:

Dirección: Edificio Two Pacific Place, piso 18, Unidad 1806, 142 Sukhumvit Road, Klongtoey,
Bangkok 10110 Tailandia.
Teléfono: 02 254 8900
Móvil: 084 021 9800
Red: www.siam-legal.com
Horario de apertura: 9:00 a. m. – 6:00 p. m.

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