Comprar un condominio en Tailandia: ¡9 preguntas que debe hacer!

La mayoría de los expatriados han pensado en comprar un condominio en Tailandia.

Después de todo, es una de las pocas cosas que te hacen sentir realmente como en casa en un país con leyes de propiedad de tierras y propiedades relativamente estrictas para los extranjeros.

A los extranjeros se les permite comprar un condominio (condominio) sin restricciones, pero solo en un edificio donde más del 51% del número total de unidades sean de propiedad tailandesa; de lo contrario, los extranjeros se limitan a un condominio arrendado.

Además, muchos de nosotros venimos de países donde ser propietario es el objetivo final y alquilar se considera una pérdida de dinero.

De hecho, comprar un condominio parece la decisión lógica, especialmente si te vas a quedar por mucho tiempo o visitas la misma provincia tres veces al año y gastas dinero en hoteles.

Pero sólo los tontos se apresuran, y recomiendo precaución, porque hay muchas cosas que debes considerar antes de firmar en la línea de puntos para recibir tu porción de pastel tailandés.

Antes de comenzar, me gustaría señalar a quién no está destinada esta publicación.

Esta publicación no es para personas que tienen tanto dinero que gastar entre 5 y 10 MB o más en un condominio es solo una gota en una copa de champán.

Si no le importa si ve un retorno de su dinero, si quedó cegado por estrategias de marketing o si contratistas no calificados construyeron su condominio, entonces deje de leer ahora. Comprarás un condominio sin importar mi consejo y probablemente también una lancha rápida.

Este post está dirigido a quienes tienen un patrimonio modesto y tienen la visión de tener un futuro o al menos una casa de vacaciones aquí.

También está destinado a quienes podrían considerar un condominio como una inversión.

Ahora que lo tenemos claro, ¡comencemos!

1. ¿Qué tamaño tiene la conejera?

Nadie quiere vivir en una conejera. Crédito de la foto: nydailynews

No es ningún secreto en la industria inmobiliaria tailandesa que un bloque de condominios cerca del transporte público, la playa o la vida nocturna local tiende a tener unidades más pequeñas a precios inflados.

La gente paga de más por la comodidad y a menudo termina haciendo sacrificios de los que normalmente se arrepiente más tarde.

Hace apenas unas semanas, un amigo y yo visitamos un condominio en Ekkamai, Bangkok. El apartamento en cuestión tenía dos dormitorios, medía unos 60 metros cuadrados y costaba 35.000 baht al mes.

Durante la visita, la casera que nos mostró los alrededores mencionó que tenía otros condominios, uno de los cuales estaba más cerca de una estación de tren (On Nut Station). Explicó que eran 41 metros cuadrados, dos dormitorios y 30.000 baht al mes.

Ya habíamos levantado la nariz cuando vimos el tamaño del objeto que estábamos mirando, ¡pero 41 metros cuadrados! ¿Cómo caben dos dormitorios allí?

La señora explicó además el mercado y cómo los desarrolladores están haciendo condominios cerca de las estaciones de tren cada vez más pequeños para maximizar las ganancias y extorsionar a los compradores/inquilinos con precios más altos.

Los terrenos en ubicaciones privilegiadas son escasos y costosos, lo que significa que los edificios de condominios son cada vez más altos y el número de condominios en una cuadra aumenta para maximizar el espacio.

Pero aquí viene lo loco: el apartamento que vimos estaba a sólo 6 o 7 minutos a pie de la estación de tren.

Así que si hiciéramos el sacrificio de tener que caminar unos minutos más hasta la estación de tren por ni siquiera 100 libras más al mes, podríamos tener 21 metros cuadrados. mas espacio.

Si fuéramos compradores la diferencia podría haber sido de hasta 1,5 MB.

2. ¿Pagarías tanto en casa?

He aquí una técnica sencilla para encontrar un gran condominio en una ubicación adecuada.

Donde quieras comprar, inicia tu búsqueda en el lugar más conveniente o atractivo de la zona, ya sea la estación de tren, la playa, el centro comercial o donde sea.

Poco a poco vaya retrocediendo, anotando los precios hasta llegar al punto en el que diga: «Oye, eso está demasiado lejos para caminar» o «No puedo tomar el mototaxi todos los días».

Sé que está deseando vivir o ser propietario de una casa de vacaciones en Tailandia, pero como todos sabemos, Tailandia nos ciega ante ciertas realidades.

Compare el equivalente con su país de origen.

Para el Reino Unido suelo añadir 2/3 al precio. Entonces, si cuesta 3 millones de baht, en casa serían unos 9 millones. ¿Gastarías el mismo dinero en un apartamento tan pequeño sin amueblar en casa?

Asegúrate de hacer los cálculos. Lo que a menudo parece barato en Tailandia no lo es tanto en comparación con el mercado. Compare la cantidad que paga por pie cuadrado con lo que pagaría en casa.

Considere el precio relativo. Si pagas 5 millones de baht por un condominio aquí, en una ciudad importante del Reino Unido o EE. UU., serían al menos entre 10 y 15 millones de baht.

Considere también los efectos a largo plazo:

• ¿Tú y tu pareja correréis constantemente bajo los pies del otro en un lugar tan pequeño?
• Ya es bastante grande, pero ¿qué pasa si decides tener un hijo? Quizás tengas un bebé ahora. No siguen siendo bebés para siempre. ¿Será suficiente espacio?
• Si es soltero, ¿la propiedad es lo suficientemente grande como para alquilar una habitación de huéspedes o acomodar a personas que pasen la noche durante sus vacaciones?
• Parece espacioso en los planos, pero ¿cuántas cosas tienes y cuántas es probable que acumule mientras viva aquí?
• ¿No quieres un balcón más grande para sentarte al aire libre?
• ¿De verdad quieres mirar esta calle principal todos los días?
• Tener un gimnasio arriba es genial, pero ¿son realmente suficientes esas mancuernas de 10 kg y dos bicicletas?

3. ¿Está comprando un condominio construido por el Sr. O’Rilley?

“¿Pensé que había dicho una pared, señor Fawlty?”

Si eres fanático de Fawlty Towers, estarás familiarizado con el trabajo de construcción del divertido constructor irlandés que se muestra arriba, el Sr. O’Riley.

Dejando a un lado el humor, la calidad de construcción de los condominios en Tailandia no siempre está a la altura.

Incluso las marcas desarrolladoras que promocionan su trabajo como “estándar europeo” tienen mucho de qué responder, especialmente cuando pasas por el sitio web y haces alarde de las dudosas técnicas del martillo y el cincel.

Recuerdo a un amigo que vino de visita desde el Reino Unido hace algún tiempo. Techador y yesero de profesión, quedó sorprendido por lo que vio en la obra en construcción frente a su hotel.

A veces se sentaba junto a la piscina y murmuraba: «¿Qué diablos?» «¿Qué está haciendo?» “¡No, no, no, no puedes hacer eso!”

Sin embargo, no culpo a los constructores. De hecho, la admiro.

La mayoría no tiene ninguna capacitación formal en los oficios de la construcción, las herramientas que se les proporcionan para el trabajo son inadecuadas y sus vidas son tratadas con tal desdén que, en términos de estándares de seguridad y salarios, es una maravilla que logren completarlo. dicha tarea de entrenamiento a la siguiente.

Pero vayamos más adelante a la ética de la industria de la construcción tailandesa.

Algunos condominios, pero no todos, experimentan problemas de construcción en los primeros años de operación. Si tienes suerte, te saldrás con la tuya con las cosas simples:

• Los materiales inferiores utilizados para la fachada del edificio se desvanecen bajo el resplandor del sol.
• Las baldosas baratas que se utilizan para colocar el suelo en los pasillos y en su apartamento se agrietan en suelos mal colocados.
• Las paredes se agrietan por un mal enlucido (esto puede deberse al movimiento y no siempre se puede remediar).
• Los accesorios se desgastan o rompen rápidamente.
• La pintura barata se desgasta rápidamente.
• Problemas de goteras en techos/ventanas durante la temporada de lluvias causados ​​por mala mano de obra o materiales baratos.

Si no tiene suerte, puede experimentar problemas de hundimiento más graves.

Un proyecto de vivienda en Pathum Thani está paralizado.

No me malinterpretes, casi todos los edificios de condominios resisten la prueba del tiempo (excepto el mencionado anteriormente, por supuesto) porque no colapsan.

Sin embargo, los condominios amueblados de forma económica requieren un mantenimiento continuo que quizás no esperaba tan pronto.

Por supuesto, la ventaja de alquilar es que estos costos los cubre el propietario del bloque de condominios o unidad individual que estás alquilando.

No me malinterpretes, no todos los condominios están construidos con materiales baratos. ¿Pero ha investigado los materiales utilizados para construir el condominio que desea comprar?

El hecho es que si planeas pagar 2,5 MB por un condominio de 350 pies cuadrados con paredes finas como el papel, las baldosas más baratas de HomePro y una sola estufa de cocina, entonces te quedarás en la estacada.

Los accesorios baratos no duran mucho y se rompen. Ellos necesitan ser reemplazados. Tampoco se trata sólo del costo. ¡Es molesto!

4. ¿Está satisfecho pagando una tasa de interés de mercado inflada?

Cualquier agente inmobiliario en Tailandia me dirá en este post que el mercado está en auge y que las rentabilidades del 6% son habituales en las propiedades de alquiler.

Y adivina qué, tienen razón, es decir, si eres tailandés y compraste el plan con un aviso del desarrollador.

Aquí hay una cita de NomadCapitalist, que sabe un par de cosas sobre los mercados inmobiliarios y sus “estafas legales” en Asia:

Así juegan los tailandeses en el mercado inmobiliario de Bangkok. Los tailandeses conectados pueden encontrar proyectos de condominios «sobre plano» en áreas a lo largo de la línea Skytrain, como Sukhumvit o Sathorn en Bangkok. Los desarrolladores exigen un depósito del diez por ciento del precio del condominio al momento de la firma, que se puede pagar en cuotas durante uno o dos años. Esto significa que básicamente se puede optar por un condominio de 500 pies cuadrados por $200,000 por alrededor de $1,000 por mes.

El plan en este escenario es vender el precio de compra en lugar de un inversor (o tonto) a más largo plazo tan pronto como comience la construcción. Teniendo en cuenta que los precios de los condominios aumentan sólo unos pocos puntos porcentuales por trimestre una vez que van “según lo previsto”, los inversores tailandeses pueden incluso duplicar sus propias inversiones antes de vender la propiedad. Y como no estaba en los libros, escaparon a los impuestos o al escrutinio.

Esas oportunidades no están tan disponibles para los occidentales. Hay que estar conectado, y Tailandia está muy orgullosa del hecho de que nunca fue colonizada por una potencia europea. Esto significa que ningún extranjero entrará en su círculo íntimo.

(Fuente de la cita: capitalista nómada)

Hágase esta sencilla pregunta: ¿Por qué hay tantos condominios vacíos en Tailandia, especialmente en Bangkok?

Los propietarios preferirían dejarlos vacíos antes que bajar el precio del alquiler. Parece extraño.

Te lo diré:

Porque teniendo en cuenta los puntos anteriores, estos inversores turbios están dispuestos a perder algunas unidades para inflar artificialmente el mercado. Los precios inflados permiten inversiones en bloques de condominios sobre plano, que en Double-Bubble no se contabilizan.

5. ¿Es realmente una buena inversión?

Casi lo hice una vez.

Hace cinco años, un amigo y yo hicimos un depósito para un condominio en Koh Samui. Debería ser una opción para alquilar una casa de vacaciones.

Basamos nuestra compra impulsiva en el continuo crecimiento económico de la isla y en el hecho de que los amigos podían alquilarla cuando venían de vacaciones.

Lamentablemente, mi amigo volvió a casa después de sus vacaciones, se quitó las gafas de color rosa y pensó que el dinero en efectivo estaría más seguro en una ISA.

Probablemente tenía razón.

En cierto modo desearía que hubiéramos continuado, entre otras cosas porque habría tenido un breve descanso en Samui y porque los precios del mercado han aumentado desde entonces.

Mirando hacia atrás, creo que habríamos recuperado nuestro dinero alquilando en algún momento, especialmente con la llegada de AirBnB y las plataformas de alquiler online.

Sin embargo, la realidad es que probablemente no hubiéramos podido revenderlo.

La gran abundancia de nuevas construcciones significa que el mercado de alquiler es altamente competitivo y es necesario conseguir un buen trato para asegurarse de que su propiedad esté llena durante todo el año.

Sin mencionar que con una oferta de Agoda o Hotel.com por 1.500 baht por noche, puedo reservar fácilmente un buen hotel si quiero pasar las vacaciones allí.

Imagínate este escenario…

Si compra una propiedad en el Reino Unido, incluso si el mercado colapsa después de comprarla, terminará obteniendo más de lo que pagó por ella y, en la mayoría de los casos, obtendrá ganancias si la conserva durante diez años.

Además, puede alquilar la propiedad y obtener una buena rentabilidad independientemente de las condiciones del mercado de reventa. La crisis y el ascenso de los años 90 y mediados de los 2000 lo demostraron.

Este no es el caso de los condominios en Tailandia.

Como se mencionó anteriormente, el dinero está en conocer al hombre que conoce al hombre, invertir fuera del plan antes de que se anuncie el proyecto y revisar los libros.

Comprar un condominio para alquilarlo con fines de lucro es, en el mejor de los casos, arriesgado, a menos que tenga un contrato con una empresa multinacional que quiera alquilar su apartamento para empleados, o un escenario similar.

Y he aquí por qué:

Los apartamentos de alquiler cuestan diez centavos la docena. La gran selección lo convierte en un mercado para inquilinos.

Si bien su condominio puede ser un alquiler popular cuando es nuevo, si aparecen diez nuevos edificios de apartamentos en la misma milla cuadrada en los próximos años, necesitará reducir el precio de su alquiler para mantenerse al día con las nuevas y elegantes incorporaciones al bloquear.

Una vez que su sistema de aire acondicionado luzca en mal estado y la fachada del edificio esté descolorida, su condominio ocupará un lugar bajo en la lista de unidades que prefieren los posibles inquilinos.

Por supuesto que hay excepciones.

Por ejemplo, si compras un ático en Soi Ruamrudee en Bangkok por 38 millones de baht, podrías obtener más de 250.000 baht al mes, siempre y cuando los principales bancos y embajadas sigan en la zona, incluso si el bloque está un poco anticuado. .

Pero no tengo tanto dinero para gastar, ¿verdad?

En un condominio promedio, es mucho más riesgoso.

Digamos que compro un apartamento de 1 dormitorio bastante cerca de una estación de BTS en Bangkok por 3 millones de baht. Lo alquilo por 20.000 al mes y siempre está ocupado.

Me llevaría 12,5 años recuperar mi dinero, y mucho menos obtener ganancias.

Ahora dime ¿cuáles son las posibilidades de tener siempre inquilino?

¿Y cuáles son las posibilidades de poder vender el condominio por más de lo que pagué por él después de estos 12,5 años?

Y si me devolvieran mis 3 millones de baht, el valor de ese dinero habría bajado de todos modos.

Ah, y también tendrás que pagar las tarifas de mantenimiento.

Algunos dirían que estoy equivocado.

Si tuviera que alquilar el condominio por otros 12,5 años, incluso a un precio reducido y con baja ocupación, podría ganar alrededor de 2 millones de baht en 25 años y seguir siendo propietario del condominio al final del plazo.

Eso equivale a unas 45.000 libras esterlinas al tipo de cambio actual. Ciertamente no es una mala inversión. E incluso si vendiera el condominio después de 12,5 años por 2 millones de baht, sigue siendo un buen rendimiento.

¿Qué opinas?

6. ¿Estás cegado por muebles que no puedes conseguir?

El condominio de la sala de exposición puede verse así, pero para este nivel de comodidades probablemente necesitarás más de 1 MB.

Nunca olvidaré el momento en que acompañé a un amigo que estaba comprando un condominio a una sala de exposición en Tong Lor, Bangkok.

Nos dieron batidos y chocolate gratis solo por mirar a nuestro alrededor.

Fue un trato cinco estrellas que te hizo sentir como si te hubieras ganado la lotería y que “comprar uno de estos condominios es la pieza que te faltaba en la vida”.

Nos mostraron un apartamento bellamente decorado. Era pequeño pero se sentía acogedor y se veía muy bien hecho.

Entonces se me ocurrió preguntarle a la vendedora: “¿Qué tipo de unidad está decorada así?”

“Ninguno, señor. Es sólo para mostrar”.

No estoy bromeando. Desde los gabinetes de la cocina hasta los enchufes plateados, no obtuviste nada de esta decoración para tus 6 MB.

Terminé mi batido y me tragué la idea de que todo el complejo era un oasis.

Habían utilizado una cocina europea equipada y otros muebles de alta gama cuya compra y amueblamiento (adecuadamente) costaría el precio de un condominio en Tailandia.

Sin esto, sería sólo una jaula para hámster, sin la bonita rueda y el bebedero.

Entonces, antes de realizar el depósito, asegúrese de saber exactamente qué muebles y enseres, si corresponde, recibirá. Y a qué precio le costarán las mejores características de la casa piloto después de la compra.

7. ¿Su depósito es reembolsable?

Preguntar: ¿Puedes mencionar una manera de ganar dinero construyendo un bloque de condominios en lugar de vender las unidades?

Respuesta: Haga que toneladas de personas se sientan tan abrumadas por la perspectiva de un iPad gratis y una “venta sólo hoy” que dejen depósitos con su personal de ventas ávido de comisiones.

Lo creas o no, los desarrolladores de condominios en Tailandia ganan millones de baht cada año con depósitos no reembolsables.

Primero te atraen con toda el agua gratis que puedas beber y algunos bocadillos y sonrisas de algunas «bonitas» extremadamente atractivas (antes de que las feministas me cuelguen por usar esa palabra, no la inventé yo). Este es un término real. utilizado en Tailandia para mujeres que se ven bonitas en eventos de ventas).

A continuación te muestran la increíble decoración que no obtendrás. Y finalmente, le dicen que el premio “sólo hoy” es suyo por un pequeño depósito de 20.000 baht – si “sólo firma aquí, señor”.

Hágase un favor y asegúrese de que el depósito se reembolse dentro de los 14 días (u otro período acordado). Consiga esto por escrito. O, si puede permitirse el lujo de gastar 20.000 dólares, simplemente disfrute de otra botella de agua gratis.

8. ¿El condominio de sus sueños es parte de un condotel?

Un condo hotel, también llamado condominio hotelero o condominio, es un edificio que legalmente es un condominio pero que funciona como un hotel, ofrece alquileres a corto plazo y cuenta con recepción.

Este pequeño detalle suele ser un shock posterior a la construcción para quienes compran en las primeras etapas de la construcción. Debe estar detallado en el contrato, pero es fácil pasarlo por alto o omitirlo convenientemente.

¿Entonces, cuál es el problema?

Bueno, si no te gustan las multitudes de turistas en la piscina, los grupos de autobuses reunidos en el lobby para hacer excursiones, los turistas sexuales sacudiendo las tablas del piso a todas horas y la sensación constante de estar en un hotel, me gustaría preguntar. ¿Cuántos condominios en su cuadra, si corresponde, se reservarán como hotel o habitaciones de alquiler a corto plazo?

Puede que no le importe vivir en un condominio, pero vale la pena preguntar y definitivamente le deberían informar si las unidades deben asignarse para este propósito.

9. ¿Cuál es su opinión sobre la industria de la construcción tailandesa?

Salarios bajos, estándares de seguridad deficientes, falta de equipo = edificio deficiente

Hasta ahora, esta publicación ha tratado sobre los Reddies, los Wonga, los Benjamins, cómo obtener la mejor relación calidad-precio y cómo asegurarse de no desperdiciar el dinero que tanto le costó ganar en un condominio que no es adecuado para usted.

Pero ¿qué pasa con los trabajadores que construyen los condominios?

¿Qué pasa con los promotores inmobiliarios sin escrúpulos que toman atajos en todo tipo de formas, incluida la seguridad de los trabajadores y el pago de salarios por debajo del salario mínimo para los inmigrantes indocumentados?

Está muy extendido.

Llevo un año observando la construcción de un enorme desarrollo de condominios cerca de mi casa.

Todos los días veo a los trabajadores siendo transportados desde sus campos/fosos de trabajo a camiones de la Segunda Guerra Mundial que están abarrotados y a los trabajadores obligados a soportar el humo negro que sale del tubo de escape.

Es un espectáculo doloroso.

Hay que reconocer que estos hombres y mujeres construyeron un asombroso complejo de dos edificios utilizando muy pocas herramientas eléctricas.

Por lo general, armados con poco más que un martillo y un cincel, escalan la estructura precariamente, día y noche, llueva o haga sol, para construir condominios que ellos mismos nunca podrán permitirse – no es que paguen una cantidad tan escandalosa porque sería suficiente dinero para una pequeña habitación en medio del cielo.

Cuando lo piensas y sabes cuánto cuestan los materiales y cuánto les pagan, ¡probablemente se ríen de nosotros por pagar tanto!

Pero en serio…

Si empleas la mano de obra más barata posible, basándote únicamente en el hecho de que los trabajadores no tienen las habilidades para cobrar más o la voz para ser tratados de manera justa, y les das el mínimo de herramientas, es extremadamente difícil para hacer el trabajo, en mi opinión es trabajo esclavo.

Cuando se trata de seguridad de los trabajadores, una mirada a los pies en chanclas que se mueven sobre los andamios de madera es suficiente para juzgar cuánto valora la industria de la construcción tailandesa las vidas de sus trabajadores.

No estoy tratando de crear aquí algún tipo de «unión farang», pero creo en la justicia.

Los trabajadores deberían recibir mejor formación, mejores herramientas, más dinero y estar mejor protegidos por normas de salud y seguridad.

No sé ustedes, pero ver a la gente tratada así me incomoda, y un Samsung Galaxy gratis y unas cuantas botellas de agua no me harán olvidar esos hechos.

En total

Comprar un condominio no es algo malo. Si sabes exactamente dónde quieres vivir en Tailandia y tienes el dinero, ¿por qué no?

Si compra la casa con la intención de vivir en ella durante los próximos 25 años, probablemente recuperará la inversión en comparación con lo que habría pagado en alquiler.

Sin embargo, podría resultar difícil venderlo. Recuerda siempre esto.

Es un mercado de compradores y probablemente no obtendrá ganancias. Si de repente necesita salir de Tailandia o quiere mudarse, la venta probablemente será rápida para un inversor a un precio inferior al del mercado.

Lo más importante que debes recordar es no apresurar nada. Alquilar es barato en Tailandia y, cuando se trata de condominios, hay muchas opciones para elegir. Tome su tiempo. Alquila por una temporada y vive en diferentes zonas antes de tomar una decisión.

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