Todo lo que debes saber sobre la compra de una propiedad en Tailandia y 12 pasos para evitar estafas

Cada vez que hablas de comprar un terreno en Tailandia como extranjero, aparece un Alec inteligente y dice: «¡No puedes poseer un terreno en Tailandia, así que ner!».

Si bien eso es cierto, la ley no prohíbe a los extranjeros poseer tierras en todos los casos, algo que veremos en un momento.

Sin embargo, aparte de eso, supongo que estás leyendo esta publicación pensando que tu pareja está comprando un terreno y quieres conocer los pros y los contras para que no lo engañen o cometa un error.

O tal vez ustedes, como matrimonio, estén pensando en comprar una propiedad a nombre de su pareja para construir una casa para su retiro.

En cualquier caso, es importante saber en qué te estás metiendo. Y créanme, hay mucho que saber, así que tómate un café.

¿Por qué debería pedirle consejo?

Buena pregunta.

Bueno, he sido testigo de cómo la familia de mi esposa compraba y vendía varias propiedades y, en numerosas ocasiones, fui el «farang» simbólico en la oficina del gobierno local cuando mi esposa completaba el papeleo.

Dado que es mi deber brindar información sobre Tailandia aquí en TTL, en situaciones como esta me aseguro de meter la nariz y aprender lo que hay que saber.

Mi tailandés tampoco es malo, lo que desafortunadamente para mí significa que entiendo muchos rumores entre familiares y vecinos sobre disputas de tierras: ¿quién pagó qué, qué y por qué tuvieron que vender? Bostezando…

¿Pueden los extranjeros poseer tierras en Tailandia?

Los extranjeros no pueden poseer tierras en Tailandia.

Sin embargo, una empresa registrada en Tailandia puede ser propietaria del terreno y un extranjero puede crear una empresa si cumple con los requisitos. Sin embargo, se trata de un asunto bastante complicado y necesitará un abogado competente para garantizar que el contrato sea hermético.

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Además, un extranjero casado con un ciudadano tailandés PUEDE poseer tierras en Tailandia.

¡¿Qué?! Entonces, ¿todos estos miembros tailandeses de Visa están equivocados?

Bueno, sí y no. Consulte las siguientes restricciones legales:

• Como cónyuge no tailandés, debe declarar que no tiene derechos sobre la tierra; Usted efectivamente renuncia a su derecho a reclamar la propiedad.
• Incluso si usted compró la propiedad, no puede estar a su nombre, sino que debe estar a nombre del cónyuge tailandés.
• Es posible que se solicite a la pareja que firme una declaración ante el Ministerio de Tierras en la que se indique que los fondos utilizados son propiedad separada del cónyuge tailandés.
• Todavía pueden surgir problemas durante el proceso de divorcio. Será difícil demostrar que la propiedad es propiedad conyugal.

Así que puedes poseerlo, pero no tienes derecho a él si te casas o te divorcias.

Es una ley extraña que, por cierto, se creó para evitar la discriminación contra el cónyuge no tailandés. Realmente no logró su objetivo.

arrendamiento

Una opción es el arrendamiento. Se le puede arrendar el terreno por un plazo de 30 años.

Por ejemplo, su esposa podría comprar una propiedad y arrendarla a usted por 30 años.

Puedes construir una casa en ese terreno y vivir en él, pero nunca serás propietario del terreno en el que se asienta la casa. Y cuando el contrato de alquiler expire, te enfrentarás al desalojo.

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Entonces, cuando su socio dice: «Compremos este terreno», lo que realmente significa es: «Compremos este terreno para mí», a menos que compre el terreno a través de su empresa tailandesa.

Bueno, eso está claro, sigamos adelante.

Tipos de títulos de propiedad y garantía de que la venta es legal

Antes de que usted (su pareja) se apresure a comprar una propiedad, primero debe preguntarse qué tipo de escritura tiene la propiedad. En definitiva: se debe evitar cualquier otra cosa que no sea un chanote.

Además, averigüe quién es el propietario del chanote y asegúrese de que sea propiedad total del vendedor y que no esté registrado para un préstamo, usufructo, hipoteca o esté en manos de un usurero por una deuda de juego.

Esto puede parecer alarmista, pero si se tiene en cuenta que la deuda media de un hogar tailandés es de 248.000 baht y que los préstamos y los juegos de azar en el mercado negro están muy extendidos, se dará cuenta de que esto es más común de lo que se piensa.

Hay cuatro tipos de propiedad de la tierra/propiedad de la tierra en Tailandia:

1. Título de Propiedad (Chanote O Nor Sor 4)

Este tipo de título otorga al titular de este documento plenos derechos para administrar o utilizar la tierra con exclusión de otros.

Entonces, si está planeando comprar un terreno en Tailandia, este tipo de título de propiedad es el mejor y más útil título de propiedad.

2. Ni Sor 3 Gor

A un terreno en espera de un título de propiedad completo se le otorga el documento Nor Sor 3 Kor de la siguiente manera:

• El terreno es inspeccionado por el Departamento de Tierras; por lo tanto tiene límites precisos.
• Este tipo de terreno se puede vender, enajenar o hipotecar de la misma forma que un terreno con título de propiedad (Chanote), siempre y cuando sea un título de propiedad completo.
• Para convertir el título en un chanote, el dueño de la propiedad puede presentar una solicitud al Departamento de Tierras para convertirlo en un título de propiedad completo (chanote), y el Departamento de Tierras puede hacerlo si dicha escritura no ha sido objetada a la petición. .

3. Ni Sor 3

La diferencia entre este tipo de título de propiedad y el Nor Sor 3 Gor es que el Departamento de Tierras nunca ha inspeccionado las tierras con un título Nor Sor 3; Por tanto, el país no tiene fronteras precisas.

El título Nor Sor 3 luego se puede convertir en un Nor Sor 3 Gor y luego se puede convertir en un título de propiedad (Chanote).

4. Derecho de propiedad

Este tipo de título de propiedad es el menos recomendado. Una propiedad con título nunca ha sido probada por el Departamento de Tierras y sólo se reconoce mediante pagos de impuestos a la oficina del gobierno local.

Fuente de referencia: Siam legal

¿Cuánto deberías pagar por rai?

¿Que tan larga es una pieza de cordon?

Esa es una respuesta molesta, lo sé. Pero la tierra en Tailandia se vende por lo que alguien esté dispuesto a pagar por ella.

Generalmente, los vendedores empiezan preguntando mucho más allá de lo previsto.

La esperanza es que alguien esté realmente desesperado por comprar, como la esposa de un extranjero que quiere que le construya una casa enorme para poner celosos a todos los vecinos.

Es importante señalar que los tailandeses promedio generalmente no tienen acceso a efectivo. La mayoría está endeudada hasta el tope.

Incluso los profesores y trabajadores del gobierno que pueden pedir dinero prestado al banco para construir una casa grande y comprar un bonito coche tendrían que negociar otro préstamo para comprar más terreno.

Entonces, en la mayoría de los casos, la tierra no se vende de inmediato, al menos no la tierra agrícola promedio, de la que hablaré con más detalle en un momento.

Cuanto más desesperada esté una persona por vender, más rápido caerá el precio.

Los tiburones terrestres lo saben.

Por tiburones terrestres me refiero a las pocas familias locales ricas que esperan que los pobres arriesguen sus ahorros y beban, y luego se desesperan tanto que tienen que vender el único pedazo de tierra en el que viven.

Sin embargo, hay muchos vendedores testarudos que no se dejarán convencer por un precio que no se compara con el de propiedades similares vendidas recientemente. Algunos vendedores esperan años para conseguir el precio que quieren o ya no son tercos.

Rápidamente se dará cuenta de que la economía de vender una propiedad en Tailandia a veces tiene poco sentido.

Por qué el suelo rural es una buena inversión

La compra de tierras rurales se ha convertido en una tendencia generalizada entre la clase media de Bangkok. Como resultado, el país se está disparando en muchas provincias.

Temerosos de los rumores de que gran parte de Bangkok quedará bajo el agua dentro de 50 a 75 años, buscan terrenos cerca de las principales ciudades de Isaan: Korat, Khon Kaen y Udon Thani, porque generalmente son más baratos que las zonas rurales del sur y no sufren los efectos del la misma contaminación por quema de cultivos que el Norte.

Saben que los precios de estas tierras se dispararán en los próximos años, ya que la economía local ya está prosperando y muchas industrias están optando por ubicarse en estas áreas debido a la mano de obra más barata y en previsión de mejores conexiones de transporte.

Además, ante la amenaza de pandemias y escasez de alimentos, conviene ser lo más autosuficientes posible. Si tienes tierra, puedes cultivar tus propios alimentos.

Es extraño, ¿no? Es casi como si estuviéramos regresando gradualmente a la tierra, lejos de la dependencia de la vida y la tecnología de la ciudad.

En resumen: si usted, como extranjero, está presente cuando su socio está negociando el precio de una propiedad, no debe actuar demasiado interesado y definitivamente no debe sentirse presionado a mostrar su riqueza (su cara) de ninguna manera.

Haga su solicitud, indique cortésmente lo que está dispuesto a pagar y agradezca. Siempre podrás dejar tu número de teléfono al vendedor por si quiere vender al precio que deseas.

No compre demasiado rápido o pagará mucho. Sin embargo, existe una limitación…

Pero ¿qué pasa con las propiedades que son una ganga?

En este caso, ignore lo que acabo de escribir.

Lo que paga y con qué rapidez depende del tipo de propiedad. Algunas propiedades deben comprarse rápidamente al precio de venta.

Por ejemplo, hace 10 años, un terreno rai perfectamente cuadrado en la calle de mi esposa estuvo disponible por 150.000. Se vendió ese día por el precio de venta. Fue una carrera para ver quién podía llegar primero al banco y cerrar el trato.

Era el terreno perfecto para construir una casa, ya llena de tierra y vallada, en una carretera bien mantenida con acceso a electricidad y agua, fuera de la carretera principal y frente a un Tesco.

El propietario necesitaba urgentemente el dinero para saldar una deuda. Esta tierra ahora vale fácilmente más de 400.000.

En tal situación, no hay que dudar. Intentar reducir esa oportunidad a 100.000 o incluso 140.000 es una pérdida de tiempo.

La competencia para comprar es feroz y la oportunidad es una auténtica ganga. No esperes por terquedad.

Además, la tierra vale lo que vale para usted. Si el precio está dentro del presupuesto, la ubicación es adecuada, el tamaño es suficiente y la disponibilidad de propiedades similares es baja, entonces hágalo.

Otros extranjeros siempre te dirán que pagaste demasiado. Así es la vida.

Apreciar el valor de la tierra

Desde que escribí este artículo por primera vez, los precios de las propiedades se han disparado.

Aún así, el hecho es que hay tantas variables que es difícil decir qué pagar.

Por ejemplo, una propiedad frente a la playa en Koh Samui valdrá mucho más que una tierra de cultivo en un pueblo de Isaan a 50 km de la Gran C más cercana.

Una variable clave que debe comprender es la diferencia entre terrenos para construir viviendas y terrenos para cultivar arroz.

Las tierras de cultivo normalmente no cuentan con acceso adecuado por carretera, suministro de agua o electricidad.

Un terreno para construir una casa debería tener todas estas cosas.

Las zonas agrícolas también pueden ser vulnerables a las inundaciones. ¡Los terrenos para la construcción de viviendas no deberían!

Pero tomemos como ejemplo este pueblo, alejado del centro de la ciudad.

Las tierras de cultivo allí podrían costar entre 100.000 y 150.000 por rai. En un Moo Baan, cerca de una carretera principal, cerca del centro de la ciudad y de las tiendas, etc., las tierras de cultivo pueden costar entre 200.000 y 300.000 por rai.

Un terreno para construir una casa en dicha aldea podría costar entre 300.000 y 500.000 por rai.

En un pueblo bien desarrollado con carreteras adecuadas, cerca de la carretera principal, cerca del centro de la ciudad, cerca de Big C/Tesco, etc., un Rai puede oscilar entre 700.000 y 2 MB o más.

Si está en una calle principal con potencial comercial (para una tienda u otro negocio), podría buscar fácilmente 3 MB o más. Por supuesto, todo esto depende de la zona del país, la provincia y la proximidad al aeropuerto y a las conexiones de transporte.

Sin embargo, estas son estimaciones aproximadas. Realmente depende de la ubicación y las condiciones del mercado.

También tenga en cuenta que los precios que ve en los sitios web de bienes raíces están muy inflados. Muchas propiedades no se anuncian online y se venden in situ con un apretón de manos.

Tarifas de transferencia, impuestos y precios inflados

Si bien nadie quiere pagar demasiado por un terreno, nadie quiere que otros sepan que lo compraron a bajo precio. Esto se debe a que devalúa el precio de compra y potencial de reventa.

Por esta razón, los precios inmobiliarios en Tailandia siempre están muy distorsionados por los rumores.

La gente difunde rumores sobre cuánto pagó alguien o cuánto cobra alguien, lo que infla artificialmente la economía local y a menudo resulta en que la gente pague más de las cuotas.

Pero los rumores no importan cuando se trata de la tarifa de transferencia de tierras.

¡Oh sí! Debe considerar esta pequeña molestia adicional en su bolsillo al comprar un terreno.

La compra/venta de propiedades en Tailandia está sujeta a una tarifa de transferencia y, cuando corresponda, a ciertos impuestos comerciales.

Si participa en una compra privada, probablemente dividirá el impuesto de transferencia del 2% con el vendedor.

Ahora antes de pensar en cotizar un precio más bajo que cuando compraste el terreno para poder pagar menos impuestos; Este pequeño truco no funcionará.

El registro de la propiedad dispone de un índice de precios de la propiedad a partir del cual puede trabajar. Este índice enumera el precio real de la tierra para cada área. Independientemente del monto que especifique, seguirá pagando la tarifa de precio indexado requerida.

De hecho, puede determinar el valor de una propiedad basándose en la tarifa de transferencia. porque pagas la tarifa en proporción al valor real de la propiedad.

Entonces digamos que pagas 100.000 por una propiedad que sólo vale 50.000. Pronto se enterará cuando el funcionario determine el valor de la propiedad y le cobre la tarifa correspondiente.

Entonces, en teoría, para saber cuánto vale realmente una propiedad antes de hacer una oferta, ¡podrías simplemente ir a la oficina del gobierno local y preguntar!

Curiosamente, nadie hace eso nunca.

Por supuesto, algunos funcionarios pueden ser reacios a dar información a un extranjero, pero si su socio va a la oficina o lo llama y le pregunta cuál es el valor promedio de un terreno en un área determinada, él puede darle una respuesta.

Esto al menos le dará una idea de si la propiedad que le interesa tiene un precio excesivo y también una estimación aproximada de lo que debería pagar.

Sin embargo, al vendedor probablemente no le importará la cantidad que usted tenga en mente porque, como dije al principio de esta publicación, el terreno se destinará a lo que el comprador esté dispuesto a pagar.

También puede averiguar el valor de una propiedad comprada recientemente preguntándole al comprador cuántos impuestos pagó. Sin embargo, esta es una pregunta más personal que puede ir más allá del punto.

Una cosa es segura: usted (su pareja) sabrá cuánto vale su propiedad cuando el funcionario de la propiedad le diga cuánto impuesto de transferencia de propiedad tiene que pagar. En este punto es posible que necesite un maletín médico.

Aquí hay un desglose de las tarifas/impuestos de transferencia de propiedad en Tailandia:

Tarifa de transferencia:

Este es el porcentaje del valor estimado de la propiedad que se transfiere.

Las tarifas de transferencia en Tailandia para bienes raíces son el 2% de El valor de la propiedad. El impuesto de transferencia de la propiedad se divide entre el comprador y el vendedor, lo cual es común, o lo paga el comprador.

Impuesto comercial:

El impuesto comercial pagadero sobre la propiedad es el 3,3% del precio de venta de la propiedad o del precio tasado de la propiedad. En los estándares occidentales, es el precio de venta o el valor municipal de la propiedad, el que sea mayor.

Hable con su abogado sobre quién pagará el impuesto comercial sobre la transacción. Tenga en cuenta que este impuesto consiste en un impuesto comercial del 3% + un impuesto municipal del 10% que se aplica sobre el monto del impuesto comercial específico (impuesto total 3,3%).

Impuesto de timbre:

El impuesto de timbre en Tailandia para la transacción es del 0,5% del precio de venta de la propiedad. Normalmente, el vendedor paga el impuesto de timbre en Tailandia sobre la transacción.

Tenga en cuenta que el impuesto de timbre no se paga por un impuesto comercial específico. Es una cosa u otra lo que se paga.

Retención de impuestos:

Este impuesto varía dependiendo de quién sea el vendedor, ya sea un particular o una empresa. Si el vendedor es una empresa, la retención en origen es del 1% sobre el valor de venta registrado o el valor de tasación. (el que sea más alto). Sin embargo, si el vendedor es un particular, la retención en origen se calcula a una tasa progresiva basada en el valor tasado de la propiedad.

Consentimiento del cónyuge extranjero para comprar

Si está casado con su pareja tailandesa, lo más probable es que ella haya adoptado su apellido. De ello quedará constancia en el registro de la propiedad si quieren realizar el intercambio.

En este caso, existe un requisito legal que requiere que el cónyuge extranjero (es decir, usted) firme un formulario de consentimiento que certifique que la tierra es propiedad personal de su esposa y que el dinero utilizado para comprar la tierra fue su dinero personal y no el suyo.

Se hace una distinción entre bienes conyugales y bienes personales. La compra de la propiedad será propiedad personal de su esposa.

En este caso, usted no tiene ningún reclamo ante el tribunal de haber financiado la compra y, por lo tanto, tiene un reclamo matrimonial.

La carta de consentimiento sólo debe firmarse en la oficina de tierras o en una embajada tailandesa.

Esto es una molestia, especialmente si estás fuera del país y tu esposa realiza la compra. ¿Pero cumplen todas las oficinas del registro de la propiedad este requisito? No estoy seguro.

La última vez que mi esposa compró un terreno, no me pidieron que firmara nada. Pero tal vez fue porque se lo compró a un familiar y el terreno no era muy caro. De todos modos, esto es Tailandia y las reglas pueden variar de un distrito a otro.

12 preguntas que debes hacer antes de comprar una propiedad en Tailandia

Vale, he divagado y hay mucho que digerir, pero espero que te sea de utilidad.

En esta sección final, resumiré lo que he cubierto en una lista de preguntas que debe hacer antes de que usted o su socio consideren comprar un terreno:

1. ¿El terreno tiene chanote (título de propiedad)? Lea la sección de información de Chanote anterior si se la perdió y no compre un terreno a menos que tenga un Chanote.
2. ¿Esta tierra es “propiedad” de otra persona? Todos los días la gente en Tailandia pierde títulos de propiedad en juegos de cartas. No te metas en problemas comprando un terreno que ya ha sido prácticamente confiscado por un mafioso en un juego de cartas. Esta es una forma segura de perder su dinero y atraer a la empresa equivocada.
3. ¿Desde cuándo la propiedad está a la venta? ¿Más de unos pocos meses? Probablemente sea demasiado caro. Negociar duro.
4. ¿Qué tan desesperado está el dueño por vender? ¿Es jugador o bebedor? ¿Deuda con un usurero? El efectivo es el rey aquí. Obtendrás un buen trato. No estoy abogando por aprovecharme de la gente, pero bueno, yo no creé este sistema monetario.
5. ¿La propiedad está cerca de una carretera principal?
6. ¿Hay acceso a la electricidad?
7. ¿Hay acceso al agua?
8. ¿El terreno está al lado de un río? En este caso, el terreno podría quedar inundado durante la temporada de lluvias. Consultar con vecinos y fuentes oficiales. Los ríos y lagos también atraen a muchos mosquitos. Recuerda eso.
9. ¿Es tierra de cultivo de arroz que limita con otro país del mismo? Si es así, tenga en cuenta que incluso si convierte esto para construir una casa, es posible que otros agricultores no estén muy interesados ​​y se opondrán a su decisión y le causarán problemas. Discútelo primero con el Poo-Yai-Baan.
10. ¿El área está llena de tierra? Mucha gente comete este error. Si la propiedad requiere suelo porque está en una depresión y no da a la carretera, el costo de este puede ser tanto como lo que paga por la propiedad y en algunos casos incluso el doble. Intente comprar terrenos que requieran una reposición mínima del suelo.
11. ¿Estás jugando con el precio? Como en una subasta, el interés hace subir el precio. Si le dicen a su pareja que alguien lo comprará en el futuro si usted no lo hace, sea proactivo y averigüe si se trata de un juego o de un interés genuino. Haz que tu pareja le pregunte a la parte en cuestión si está realmente interesada. La mejor manera de lidiar con esto es dar la impresión de que eres educado y no quieres pisarles los pies. Básicamente, estás diciendo que no lo comprarías si tuvieras la primera opción. En la mayoría de los casos, descubrirá que el interés no era más que rumores. Una vez que esto se resuelva, estará en una posición de negociación mucho mejor.
12. ¿Quién paga las tarifas? Como se mencionó anteriormente, el impuesto de transferencia generalmente se divide entre el comprador y el vendedor, pero algunos que ven su “cara de farang” junto a su pareja pueden intentar transmitirlo a usted o a su pareja respectivamente. Insista siempre en que el vendedor cubra los honorarios y nunca se los lleve a su propio bolsillo.

En total

Personalmente, no tengo ningún deseo de comprar terrenos en Tailandia. Me encanta cultivar hortalizas, por eso la idea de iniciar una pequeña granja de frutas y verduras es una fantasía mía.

Sin embargo, el calor aquí me disuade de esa idea, al igual que el hecho de que sentarse en la playa a los 70 años será un estilo de vida más atractivo.

Mi esposa tiene algunas propiedades y si quiere más, bienvenida sea el dolor de cabeza. Estoy más que feliz de sentarme en el estacionamiento con el aire acondicionado encendido y escribir una nueva publicación para este blog mientras ella suda en la cola de la oficina de bienes raíces.

Sinceramente, siempre parece un proceso largo y estresante. Todavía hacen la mayor parte del trabajo administrativo con lápiz, papel y enormes cuadernos de bitácora. Es como una compañía de seguros de los años 1970.

Pero ese soy yo. Sé que hay muchos extranjeros a los que les gusta buscar terrenos y financiar la compra de terrenos para sus socios.

Mi consejo es este: si quiere ayudar (financieramente) a su pareja a comprar un terreno, considérelo como un regalo y no como una inversión de ningún tipo.

Es posible que te permitan vivir en el campo, en una casa que hayas construido, pero nunca podrás ser propietario de ella, a pesar de la extraña regla del matrimonio que dice que en cierto modo puedes, pero en realidad no. Más sobre eso aquí.

Ve despacio, no te apresures. Sigue los consejos anteriores y no dejes que nadie te obligue a actuar.

De todos modos, me gustaría terminar con esta nota: una vez escuché a alguien decir que la clave de la felicidad en Tailandia es alquilarlo todo y no poseer nada. Definitivamente se puede ganar mucho manteniendo las cosas simples, eso es seguro.

Como siempre, déjame tus experiencias, preguntas e insultos en la sección de comentarios a continuación.

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