Un abogado inmobiliario tailandés responde preguntas comunes sobre la compra de una propiedad

introducción

Jett Günther: Estoy seguro de que todos podemos estar de acuerdo en que el mercado inmobiliario tailandés necesita ofrecer mucha más claridad y transparencia si quiere atraer a más compradores extranjeros. Es por eso que me comuniqué con un bufete de abogados líder en Bangkok para responder algunas de las preguntas más comunes relacionadas con la propiedad extranjera de propiedades en Tailandia. Khun Sirichot es socio junior de Siam Legal y quedé muy impresionado con la forma en que respondió mis preguntas con tanta honestidad y conocimiento, y estoy muy emocionado de compartir esta sesión de entrevista con usted.

Introducción a Siam Legal y Khun Sirichot

Jett Günther: Khun Sirichot, muchas gracias por venir aquí. Entonces, comencemos primero con una breve introducción a Siam Legal y su propia experiencia legal.

Khun Sirichot: Bien, nuestra firma existe desde hace unos 17 años y yo he trabajado con Siam Legal durante unos 13 años. Actualmente soy socio junior y jefe del departamento de derecho de sucesiones patrimoniales. Entonces llevo 10 a 11 años trabajando en esta área del sector inmobiliario.

¿Cuáles son las consultas más comunes sobre la ley de propiedad tailandesa?

Jett Günther: Bien, entonces te tenemos aquí para aclarar algunas preguntas. Mi siguiente pregunta es: Usted dice que ha estado aquí por un tiempo y durante su mandato, ¿cuáles son los problemas más comunes de los que le hablan sus clientes extranjeros? ¿Podría enumerarlos brevemente para que podamos entrar en más detalles sobre los puntos individuales?

Khun Sirichot: Sin duda, porque nuestro despacho de abogados ofrece una amplia gama de servicios en las áreas de inmigración, negocios, familia, propiedad, sucesiones, litigios y visas. Por lo tanto, tenemos varias preguntas de clientes y expatriados en Tailandia y en todo el mundo. Sin nacionalidades especiales. Especialmente en mi área de trabajo, me hicieron preguntas principalmente comerciales, entre ellas: ¿Cómo se compra una propiedad en Tailandia? ¿Cómo proteger este interés en Tailandia? ¿Cómo puede proteger su inversión? ¿Cómo prepara su patrimonio, gestiona su patrimonio en Tailandia y planifica la fase final de su vida en Tailandia? Eso es básicamente en lo que estoy trabajando ahora.

Hay diferentes preguntas, por lo que no puedo decir exactamente cuáles son las más comunes, pero las preguntas sobre la compra de propiedades en Tailandia, incluidos terrenos, casas y condominios, son bastante comunes. Recibimos entre 5 y 10 consultas sobre la compra de propiedades en Tailandia.

Jett Günther: Genial, esto también es muy similar a las preguntas que recibo de mi audiencia, así que hablaremos de eso en un momento. Es exactamente lo que mencionaste aquí. En realidad, comencemos con la categoría amplia de lo que dijiste: Comprar una propiedad en Tailandia como extranjero porque creo que hay mucha confusión sobre cómo un extranjero puede poseer una propiedad en Tailandia. ¿Puede darnos una descripción general de cómo los extranjeros pueden poseer propiedades en Tailandia?

Khun Sirichot: Bien, cuando hablamos de bienes, puede haber bienes inmuebles y bienes muebles. Si tuviera que hablar específicamente de bienes raíces, habría terrenos y casas, condominios, fábricas, hoteles y departamentos como si estuvieran pavimentando el terreno para un proyecto de condominio o un desarrollo habitacional. Entonces no estoy seguro en qué área. ¿Puedes especificar eso? ¿Qué tipo de propiedad le gustaría que le aclarara?

¿Cómo pueden los extranjeros comprar propiedades tailandesas?

Jett Günther: Claro, mi audiencia es mayoritariamente residencial, así que preguntaremos, está bien. #1: ¿Cómo pueden los extranjeros ser propietarios de un condominio? Y luego podremos examinar la tierra y la propiedad. Comencemos primero con los condominios. ¿Qué opciones tienen los extranjeros para poseer condominios en Tailandia?

Khun Sirichot: ¡Bien, buenas noticias! Para un extranjero, es bastante fácil y sencillo comprar y poseer un condominio en Tailandia o poseer condominios con más de 1, 2 o 3, lo cual está bien. Ya sea en su nombre como individuo o en una empresa extranjera, o quizás en nombre conjunto con otros extranjeros o en nombre conjunto con una persona tailandesa, no existe ninguna restricción ni restricción. Siempre y cuando te asegures de que el edificio, que es un edificio de condominios, esté debajo Ley de Condominio La cuota extranjera en este condominio no puede exceder el 49%, y luego la cantidad que desea utilizar para la compra debe traerse a Tailandia desde el extranjero. No puede utilizar los fondos disponibles en Tailandia para comprar un condominio a menos que sea una persona con una tarjeta de residente permanente o una persona que pertenezca a una empresa privilegiada BOI o similar. Si es una persona privilegiada bajo una compañía BOI, entonces puede usar el fondo que tiene en Tailandia para comprar, pero una vez que ya no califica como este tipo de persona o ya no es una persona bajo la BOI, usted es Si es Si no es residente permanente/permanente de Tailandia, debe vender su condominio ya que está debidamente descalificado.

Entonces, la forma más fácil de comprar es comprar un condominio como una sola unidad como individuo y luego transferir la cantidad desde el extranjero a Tailandia, al menos igual al precio de compra. La moneda puede ser cualquier moneda, pero no el baht tailandés. No se puede transferir baht tailandés a Tailandia desde el extranjero para comprar un condominio. Si realiza una transferencia, puede haber problemas y el funcionario de tierras se negará a registrar la transacción por usted, ya que los bancos pueden tener dificultades para emitir un determinado formulario. Alguien podría llamarlo similar a TT3. Thor-Tor-Saam o formulario FET, que es el tipo de documentos que debe presentar y presentar al oficial de propiedad el día en que se registra la transferencia. Sin este formulario, el funcionario de propiedades no registrará la transacción por usted. Entonces si te aseguras que el edificio es un condominio, la cuota extranjera no supera el 49% y es de dominio absoluto, puedes comprar a tu nombre.

Jett Günther: Entonces, si está bajo una cuota extranjera, ¿básicamente se puede comprar bajo un acuerdo de propiedad?

Khun Sirichot: Sí, diría que en su mayoría, pero hay algunas áreas. Hay áreas donde no se puede comprar propiedad y hay algunos proyectos, por ejemplo el área en Ratchadamri donde la mayoría de los proyectos venden propiedades en arrendamiento, no pueden vender propiedades porque no son propietarios del terreno en el que se construyó el condominio. Tal vez sea propiedad del rey, el tesoro coronado, por lo que no pueden, por ejemplo, comprar un condominio u otros proyectos en esa zona que tengo que mencionar. Oh, no quiero dar nombres, ¿vale?

Jett Günther: Eso está bien, pero básicamente si el condominio solo permite la propiedad, te lo dirían, ¿verdad? No podían celebrar un contrato de propiedad a menos que fuera un condominio registrado de su propiedad, ¿verdad?

Khun Sirichot: Sí, debe preguntar al promotor o vendedor desde el principio si la propiedad es de propiedad absoluta o arrendada. Si es un arrendamiento, el periodo máximo de alquiler según la ley actual es de sólo 30 años, ¿vale? Se puede acordar una cláusula de extensión, pero no es automáticamente ejecutable. Para extenderlo, usted como comprador o inquilino debe comunicarse con el propietario o desarrollador, pedirle que lo extienda por usted y registrarse por otros 30 años. No se renueva automáticamente. Cuando finaliza el primer plazo de arrendamiento de 30 años, sí significa que el segundo plazo de arrendamiento se prorroga automáticamente, pero no es así. Debe solicitarles que registren el segundo período de alquiler.

¿Cómo pueden los extranjeros poseer tierras en Tailandia?

Jett Günther: Hablamos de cómo los condominios entran dentro de la cuota de extranjeros, puedes poseerlos como propiedad y luego tienes que depositar dinero. Entonces, ¿qué hay de poseer tierras y propiedades? ¿Cómo lo harías como extranjero?

Khun Sirichot: Terreno y casa o terreno y villa o algo así. Como usted sabe, un extranjero básicamente no puede comprar ni poseer tierras en Tailandia. Básicamente, no pueden comprar tierras a su nombre. Hay otras opciones que suelen utilizar los extranjeros, como el arrendamiento o el arrendamiento, como un arrendamiento de la propiedad por 30 años y luego comprar la villa o estructura a su nombre, siempre que las autoridades locales, como la oficina de distrito o el terreno. oficina de registro o O Bortor, permiten, son bastante flexibles con los extranjeros, permiten estas estructuras en el territorio. Pueden comprar un contrato de arrendamiento y luego transferir la propiedad de la estructura a su nombre. Pero si las autoridades locales lo ponen más difícil y juegan un juego duro, será bastante difícil transferir la propiedad del edificio o construcción a nombre del extranjero. Entonces la opción alternativa sería que el extranjero tendría que arrendar tanto el terreno como la casa por 30 años con la cláusula de prórroga o algo así. Pero si tienes que luchar contra las autoridades locales, no lo recomiendo. En algunas zonas, por ejemplo Hua Hin, Cha-am, Phuket o Pattaya. Lo saben, son conscientes de que esto está sucediendo y permiten que los extranjeros utilicen la estructura como un arrendamiento del terreno y transfieran la propiedad de la estructura a nombre del extranjero. En estas áreas eso está bien, pero no puedo garantizar que cada parte, cada provincia, cada distrito de Tailandia te permitirá lo mismo, no puedo garantizarlo.

Jett Günther: Vale, siempre que los ayuntamientos y administraciones locales lo permitan. La forma más común de poseer terrenos y propiedades es mediante un contrato de arrendamiento como el que usted describió. Suele ser de 30 años y puede ampliarse, pero hay que solicitarlo. ¿Es eso correcto?

Khun Sirichot: Exactamente. Exactamente.

Jett Günther: Genial, sólo para resumir.

¿Cómo pueden los extranjeros garantizar la legitimidad del vendedor y de la propiedad?

Jett Günther: Hablamos de estas contingencias para los lugareños y los terrenos propiedad de las Oficinas de Tierras de la Corona. Así que hemos hablado mucho sobre el hecho de que todavía queda mucha investigación por hacer. Eso me lleva a mi siguiente pregunta. ¿Cómo pueden los extranjeros asegurarse de que el vendedor y la propiedad que están comprando son legales y que pueden comprar esa propiedad legalmente?

Khun Sirichot: Bueno, esto es bastante difícil a menos que compre a desarrolladores de gran reputación o de primera mano, este tipo de desarrolladores brindan la información más precisa que puede solicitar. Sin embargo, para algunos desarrolladores locales esto es obligatorio. Debida diligencia sobre la propiedad y si no sabe cómo hacer la debida diligencia, le recomendaría que consulte con un abogado. abogado experimentado para apoyarle con la debida diligencia. Quiero decir, el volumen de propiedades es bastante alto, aunque solo se ahorran algunos fondos y luego no se aseguran propiedades por 10, 20 o 100 millones de baht, lo dudo, ¿verdad?

Quiero decir, los honorarios legales son mucho más bajos que la comisión del agente, ¿verdad? La comisión del agente es del 3%, suponiendo que la propiedad valga 10 millones de THB, la comisión del agente sería de 300.000 si los honorarios del abogado son mucho más bajos. Incluso mi empresa no debería costar más de 150.000 THB por todo el proceso, desde el principio hasta el final, desde la debida diligencia hasta la toma de posesión, y entonces no tienes que preocuparte, ¿verdad? Estás libre de preocupaciones.

Jett Günther: Bien, entonces recomienda contratar a un abogado y realizar la debida diligencia en la propiedad porque es posible que esté pagando decenas de millones de baht por esta propiedad. Y aprecio tu honestidad cuando dices que hay muchos obstáculos y luego das todas esas respuestas y admites que es difícil.

¿Podría explicarnos brevemente qué implica generalmente el deber de diligencia de un abogado?

Khun Sirichot: Está bien, si estás comprando un condominio. Digamos que compras un condominio. Como mencioné anteriormente, es necesario saber dónde se construirá o ubicará el proyecto en el terreno. Eso es lo primero. Lo segundo es que el condominio debe registrarse como un edificio de condominios, no como un apartamento, no como un hotel, ¿vale? Dado que en los países occidentales existen algunos términos que utilizan la palabra “apartamentos”, normalmente no se utilizan como condominios. Como sabes, un apartamento en Tailandia significa algo diferente. Significa algo así como un dormitorio, ¿verdad? No es un apartamento de servicio, ¿vale? Pero es un condominio. En otro país un condominio puede significar algo diferente, pero en Tailandia un condominio es lo que conoces, pero en algunos países pueden llamarlo apartamento o piso o algo así, ¿verdad?

Como ya se mencionó, debe ser un edificio en condominio, el terreno en el que se ubica el edificio es condominio, el edificio debe estar registrado como edificio en condominio y la cuota extranjera no debe haber superado el 49%. Hay algunos proyectos en Bangkok donde la cuota extranjera ha superado el 49%. Entonces, si encuentra un vendedor para una propiedad que le gusta, al final no podrá comprarla porque la cuota extranjera ha superado el 49% y, lamentablemente, el vendedor es un ciudadano tailandés. Por lo tanto, no puede quitarle la cuota extranjera al vendedor, por lo que es posible que no pueda comprar a menos que tenga que comprar a través de otras opciones, como crear una empresa para comprar. ¿Pero valdría la pena? Puede que no valga la pena. Y finalmente, el fondo que desea utilizar para comprar la propiedad debe ser transferido desde el exterior.

Estos son los requisitos más básicos para que los extranjeros compren un condominio en Tailandia. Entonces, si se asegura de que estos 4 pasos se tengan en cuenta correctamente, podrá solucionar algunos otros problemas. Por ejemplo, si el condominio colinda con una vía pública. Es posible que hayas visto proyectos de arrendamiento como el Ashton Asoke, ¿verdad? No lindan con la vía pública. Quiero decir, puedes ver que es adyacente, pero no lo sabes hasta que haces la debida diligencia, y sólo el abogado puede decirte: «Está bien, mira, hay una fuga, ahí está la fuga». no colinda con ninguna vía pública, por lo tanto hay una fuga. Por ejemplo, en Bangkok es bastante común que muchos promotores sean propietarios de propiedades como la calle y se registren como servidores para otros proyectos en la zona. Por lo tanto, hay que asegurarse de no tener que pagar los peajes de la carretera y hay que asegurarse de quién es el verdadero propietario de la carretera antes del proyecto. Eso es lo que la debida diligencia puede decirle, ¿de acuerdo? A menos que seas abogado, no estoy seguro de que sepas qué es, especialmente si tienes que tratar con el administrador de la tierra, todo estará en tailandés.

El oficial de tierras no puede hablar bien inglés, el documento será exclusivamente tailandés. ¿Cómo puedes leer la tarjeta, cómo puedes leer la tarjeta de custodia? No sabrías nada, ¿verdad? No es tan fácil hacer una búsqueda de títulos en línea en el país occidental, donde simplemente escribes tu dirección y aparece. No, ese no será el caso en Tailandia.

Jett Günther: Hablando de Occidente, existen ciertos mecanismos que protegerían al comprador en este proceso, como depósito en garantía, seguro de título, cosas como estudios geológicos, ya sabes, cosas así. ¿Existen en Tailandia y son efectivos?

Khun Sirichot: Bien, para el servicio Escrow S4, existe una ley de Escrow en Tailandia desde 2008, pero esto sucede en teoría, pero en la práctica no es muy práctico, ¿de acuerdo? Sólo los bancos pueden ofrecer este servicio, lo ofrecen legalmente, pero si nosotros como abogados, como despacho de abogados de renombre, no tenemos otras opciones, debemos ayudar y proteger a nuestros clientes, y no pagar el importe total al vendedor. Tenemos que parar; Tenemos que aferrarnos a algo antes de que se cumpla la condición. Por ejemplo, no se puede pagar más del 40% a los desarrolladores hasta que se complete el proyecto. Quiero decir que el 10% es razonable, ¿por qué hay que pagar el 80% o el 90% al vendedor o al desarrollador y al final se van y quiebran? Simplemente quiebran y no tienen nada. Si presenta una demanda, ganará, pero en el papel ganará, pero no tendrá dinero. Entonces, ¿por qué necesitas hacer esto? Es decir, si tienes un abogado que te ayude a revisar el acuerdo previamente, que tenga una tarifa razonable e intente protegerte lo máximo posible y te aconseje que no hagas nada demasiado arriesgado. Pero si quieres correr ese riesgo, depende de ti, ¿qué podemos hacer nosotros, verdad? Tenemos que advertir a los clientes y decirles que no hagan esto, que no continúen y que no sigan este juego. Si podemos tener la cuenta de depósito en garantía, la cuenta de depósito en garantía es buena si contrata a un abogado para que actúe como cuenta de depósito en garantía, eso sería bueno si no está en Tailandia o no tiene una cuenta bancaria en Tailandia. Si no tienes una cuenta bancaria, no puedes ingresar a Tailandia. No hay forma de transferir el dinero, ¿verdad? Y no deberías pagarle al vendedor el 100% antes de la fecha de transferencia, es demasiado arriesgado.

Está bien, si pagas, ¿y si simplemente se van o simplemente se van? Puede que estén retrasando o jugando un juego, no lo sabemos. Por lo tanto, si va a transferir el fondo quizás casi un mes antes de la fecha de transferencia, su abogado debería poder ayudarlo a transferir y tomar posesión. Bien, entregamos el pago al vendedor, tomamos posesión a su nombre mediante poder y nos encargamos de todo. De esta manera, la cuenta de depósito en garantía lo protege. Sin embargo, si se encuentra en Tailandia en el momento de la transferencia y tiene una cuenta bancaria en Tailandia, no es necesario que designe a una persona para que actúe como agente de depósito en garantía y retenga sus fondos. Puede transferir su dinero desde el extranjero a su cuenta en Tailandia. Sin embargo, antes de realizar la transferencia, asegúrese de que la moneda no sea el baht tailandés y que el monto que está transfiriendo no sea inferior al precio de compra. En la instrucción o propósito de la transferencia, debes indicar el propósito de la transferencia, como al comprar un condominio, el número del proyecto, a tu nombre, algo así, o simplemente puedes «comprar un condominio» a tu nombre. .y di el nombre del proyecto, eso es bastante importante. Si no lo ha descrito correctamente es posible que no podamos obtener un documento adecuado para presentar al Registro de la Propiedad.

¿Consejos para comprar una propiedad con un cónyuge tailandés?

Jett Günther: Bien, lo entiendo, mucha gente ha enviado preguntas, y estoy seguro de que mucha gente compra propiedades con un cónyuge tailandés y han hecho muchas preguntas sobre un cónyuge tailandés, ¿qué pasa si me caso y títulos de propiedad? y todo asi. Entonces mi pregunta es, ¿cómo aconsejaría a un extranjero que quiera comprar una propiedad con su cónyuge tailandés?

Khun Sirichot: Bien, si te refieres al condominio, está bien. Puedes comprar junto con tu cónyuge tailandés. Puede estar a su nombre, a nombre conjunto con su cónyuge tailandés o a su nombre, está bien. Sin embargo, si esto está solo a su nombre, necesitará un formulario de consentimiento de su esposa. Su esposa debe reconocer y aceptar que usted está comprando este condominio únicamente a su nombre. Pero en el caso de un grupo de hombres, normalmente se describirían a sí mismos como solteros. No se declaran casadas si ambos son hombres. Sin embargo, cuando se trata de mujeres, su título describe a su esposa o esposa en Tailandia. Para el condominio está bien, es bastante sencillo.

Pero en lo que respecta al terreno y la casa, le recomendaría comprar el terreno y la casa antes de registrar el matrimonio con un ciudadano tailandés. Entonces podrás estructurarlo adecuadamente, ¿vale? Si compra algo durante el matrimonio, puede resultar difícil controlar la propiedad porque una parte puede considerarse propiedad conyugal y otra puede considerarse propiedad personal. Recientemente, quizás hace 10 o 15 años, el funcionario de tierras exigió que el cónyuge extranjero firmara un formulario de consentimiento confirmando que la propiedad, el terreno y la casa están a nombre del cónyuge tailandés. Es propiedad personal, no propiedad conyugal. Es propiedad personal del cónyuge tailandés y el dinero que se compra es dinero personal del cónyuge tailandés y no de un extranjero. Por lo tanto, deberá firmar el formulario. De lo contrario, el administrador del terreno no permitirá que su cónyuge compre el terreno en Tailandia. Y esta carta de consentimiento sólo debe firmarse en la oficina de tierras o en la embajada de Tailandia.

Esta carta de consentimiento no se puede firmar delante de un notario o un abogado tailandés o cualquier persona o un notario en otros países, simplemente no es posible. Debe hacerse en la oficina del país o en el consulado de Tailandia o simplemente en la embajada de Tailandia.

Jett Günther: Entonces me parece que después del matrimonio, si se compra una propiedad después del matrimonio, todas las leyes favorecen al cónyuge tailandés. Porque tienen que dar su consentimiento y lo compran como propiedad privada y lo firmas en la embajada tailandesa. Vaya, está muy a favor del cónyuge tailandés, está bien. Si es posible, ¿su consejo legal sería comprar una propiedad antes de casarse con un cónyuge tailandés?

Khun Sirichot: Sí, pero incluso si lo compras de antemano, se debe llegar a un acuerdo adecuado entre tú y tu novia o prometido, ¿vale? Debe tener un contrato de este tipo, por ejemplo un contrato de alquiler, un contrato de préstamo o similar. Simplemente no ingreses su nombre. Si ingresa su nombre, no podrá reclamarlo como regalo más adelante. Es bastante difícil, bastante desafiante, diría yo. Quizás, pero es un desafío. ¿Por qué tienes que perder tu tiempo y dinero en casos judiciales para demostrar tu valía? Si puede proteger fácilmente su inversión de antemano, ¿verdad? Por lo que deberías tener algún tipo de protección de antemano, como un acuerdo o acuerdo, debería ser un contrato de arrendamiento a 30 años o un contrato de préstamo. Pero en cuanto a usufructo o superficialidades, últimamente muchos funcionarios agrarios se niegan a registrar este tipo de transacciones porque es una forma de eludir la ley, y entonces la tasa estatal es mucho más baja que el arrendamiento y la hipoteca. Así, en cuanto al contrato de alquiler, la tasa estatal y la tasa de registro son el 1,1% del período de alquiler para el total de años. Sin embargo, si no se ofrece ninguna contraprestación por el usufructo, la tasa gubernamental es muy baja, menos de mil baht. Entonces el gobierno no obtiene nada y puede que no le permita registrar el usufructo o superficialidades.

¿Qué sucede con los bienes en un divorcio en Tailandia?

Jett Günther: Bien, genial, me alegro de haber brindado una descripción general de esto y mucha gente también está muy paranoica porque mucha gente pregunta sobre el divorcio. ¿Qué pasa en un divorcio? ¿Y podría darnos una descripción general de lo que sucede en un divorcio y tal vez abordaré preguntas específicas si usted no las aborda?

Khun Sirichot: Le recomendaría que antes de registrar el matrimonio en Tailandia, piense en redactar un contrato matrimonial y registrarlo el día del registro del matrimonio. Cualquier acuerdo celebrado entre usted y su esposa después del matrimonio se considera un acuerdo prenupcial, que puede ser nulo por cualquiera de las partes. Entonces no es muy protector. No recomiendo que se redacte un acuerdo prenupcial, sino que se redacte y registre el acuerdo prenupcial el día en que se registra el matrimonio. Por tanto, el contrato matrimonial puede cubrir muchas cuestiones relativas al patrimonio y también en caso de divorcio.

Si ambos tienen un bebé, también pueden elegir la tutela, pero eso no es tan fácil como una propiedad que pueden declarar como «Este es mi patrimonio y este es el tuyo». ¿Y qué cuenta como propiedad conyugal cuando nos casamos? ¿Qué se considera propiedad personal? Entonces, si ya ha redactado un acuerdo prenupcial, quedaría bastante claro quién es el propietario o quién es el propietario antes del matrimonio.

Jett Günther: Entonces, solo para resumir en base a lo que acabas de decir. La situación perfecta sería solucionar todas estas cosas antes del matrimonio. Haga un acuerdo prenupcial y compre una propiedad de antemano; de lo contrario, estará bastante jodido si se casa con un cónyuge tailandés y sucede algo. Principalmente en beneficio de su cónyuge tailandés, ¿verdad? Tienes que esperar casarte con una persona realmente agradable.

Khun Sirichot: Exacto, pero el otro caso sería si el matrimonio se disuelve no por divorcio sino por muerte, entonces puedes hacer testamento. Así es como su esposa tailandesa puede redactar un testamento para usted. Su esposa puede incluso decir que le está dando la tierra y la casa, pero usted no tiene que tomar posesión de la tierra y la casa, simplemente los conserva como albacea del patrimonio de su esposa en Tailandia. Por lo tanto, lo conserva como albacea y puede venderlo a cualquier tercero como albacea. Entonces no tienes que asumir la responsabilidad. Una vez que toma posesión, hay un plazo en el que debe vender el terreno y la casa dentro de un año. De lo contrario, el gobierno hará algo y te obligará a vender o vender en una subasta o algo similar. Sin embargo, esto no sucede muy a menudo. Por tanto, procura no tomar posesión del terreno y de la casa a tu nombre, sino simplemente síguelo como albacea.

¿Qué pasa con la propiedad si el extranjero fallece?

Jett Günther: Este es el caso o situación en la que su cónyuge tailandés es el propietario de la propiedad y fallece. Puede tomarlo como albacea y luego venderlo, o tomar posesión pero luego venderlo dentro de un año. Esto es lo que sucede cuando muere su cónyuge tailandés. ¿Qué tal si eres dueño de una propiedad y la compraste a tu nombre, verdad? Ya sea antes de la boda o simplemente compraste un condominio y luego mueres. Digamos que ha creado un testamento. ¿Es este un proceso sencillo en Tailandia donde simplemente se respeta el testamento y la propiedad se transfiere a la persona? ¿Podrías explicar eso un poco?

Khun Sirichot: El testamento no lleva menos tiempo, pero deja las cosas claras. Sin un testamento tailandés, el patrimonio puede dividirse entre los herederos legales. Estos pueden ser los padres del fallecido, el cónyuge, los hijos o los descendientes del fallecido. Entonces, supongamos que no tiene un testamento escrito según la ley tailandesa y luego el fallecido tiene dos padres, dos hijos y luego su cónyuge. Los bienes personales, el patrimonio del difunto, se dividen en partes iguales entre 5 personas. Entonces tienes que compartir la propiedad con otras personas. Será un dolor de cabeza si el difunto no tiene padres e hijos pero sí hermanos, por lo que tendrás que compartir la propiedad con los hermanos del difunto, lo que quizás no te guste. Entonces, si tiene un testamento escrito según la ley tailandesa, puede especificar algo diferente y decir: «Quiero que el 100% de mis bienes vayan a mi cónyuge, ¿vale?» Quiero que el 100% de mis bienes vayan a mi cónyuge, pero Si mi cónyuge muere, es posible que desee transmitir mi patrimonio a sus hijos, a sus padres o a sus hermanos, lo que sea. Pero sin un testamento, las cosas se vuelven tan confusas que tenemos que compartirlo con todos. ¿Qué pasa si hay una propiedad y no quieres compartirla con otras personas, verdad? Entonces hay que esperar hasta que alguien venda, es decir ¿quién va a actuar como administrador del patrimonio? Se puede señalar en el testamento que el significado del testamento no se puede regular rápidamente en términos de tiempo. Puede que lleve aproximadamente el mismo tiempo, pero la distribución es más clara.

Jett Günther: Genial, muy rápido, ¿qué pasa si no tienes un cónyuge tailandés, eres simplemente un extranjero y solo lo posees como individuo y tu familia es toda extranjera? Entonces digamos que viviste y moriste aquí. ¿Qué pasaría en este caso?

Khun Sirichot: Esto también se aplica si no tienes familiares en Tailandia. Puede crear un testamento tailandés si tiene propiedades en Tailandia. Si su patrimonio en Tailandia tiene un valor elevado, alrededor de 1 o 2 millones de THB, eso es suficiente para considerar la posibilidad de redactar un testamento conforme a la ley tailandesa para cubrir su patrimonio en Tailandia. Así que puedes transmitir tu patrimonio en Tailandia a tus familiares en el extranjero y nombrarlos albaceas de tu patrimonio en Tailandia, no hay problema, no tiene que ser tailandés. Puede ser su cónyuge del extranjero o uno de sus hijos del extranjero o uno de sus amigos, eso no es problema.

Jett Günther: Entonces un extranjero puede ser nombrado albacea, ¿no?

Khun Sirichot: Sí tu puedes.

¿La incertidumbre política de Tailandia afecta las leyes de propiedad para los extranjeros?

Jett Günther: Hemos hablado mucho sobre comprar como individuo y comprar con su cónyuge, así que se lo agradezco. Otra preocupación frecuentemente expresada entre mis oyentes es su reticencia hacia el sistema político tailandés y el ambiente que existe aquí. Entonces, la primera pregunta al respecto es que muchos extranjeros han expresado su preocupación por la incertidumbre política en Tailandia, ¿verdad? Por eso creen que las leyes se pueden cambiar, tal vez incluso todo de esta manera. Entonces, la primera pregunta es, de manera realista e histórica, ¿la incertidumbre política en Tailandia ha afectado las leyes de propiedad de propiedades extranjeras?

Khun Sirichot: No, que no cunda el pánico. El gobierno tailandés no hará eso.

Jett Günther: ¿Pero no lo han hecho en el pasado?

Khun Sirichot: Sí, especialmente si estás comprando un condominio o tienes una cuenta en Tailandia, no te preocupes. Serás tratado como tailandés. Sin embargo, si deseas comprar un terreno o una casa, asegúrate de contar con una persona con experiencia que te asesore y te brinde información precisa. Entonces, si organizaste todo correctamente, debería protegerte de alguna manera, pero no al 100% como el condominio. Entonces, que no entren en pánico por aquellos que compran condominios, ¿de acuerdo? Serás tratado como tailandés. Por ejemplo, al igual que Ashton Asoke, no lo tratarán de manera diferente. Si esto afecta al tailandés, a ti también te afecta.

Jett Günther: Pero para ser claros, durante los últimos 20 o 30 años, como hemos visto esta toma del gobierno militar, esta toma del gobierno, esta toma del gobierno, las leyes no han cambiado, ¿verdad? Para extranjeros.

Khun Sirichot: Sí, no entrarán en vigor, no afectarán al pasado. No se preocupe por lo que se hizo legalmente en el pasado. Sin embargo, si estás pensando en hacer algo en el futuro, el gobierno a veces puede, por ejemplo, ampliar el plazo de su contrato de arrendamiento o permitir que los extranjeros lo extiendan de 30 a 50 años. Se puede ampliar el plazo del nuevo gobierno, solo un ejemplo. Será como una pelea de extranjeros, no se hará ningún daño.

Jett Günther: Pero nunca ha habido un gobierno en el pasado que afirme que aprobará una ley que prohíba la propiedad extranjera. Esto nunca ha sucedido en Tailandia, ¿verdad?

Khun Sirichot: Hasta donde yo sé, sí. Pero tal vez soy demasiado joven o algo así.

Jett Günther: Pero no en tu atención, ¿verdad? Entonces, eso es algo que quiero tocar porque sé que la propiedad extranjera ha sido la misma a lo largo de los años, pero solo queremos hablar de ello y ¿dice usted que también tiene confianza en el futuro?

Khun Sirichot: Sí, quiero decir, ¿por qué tenemos que hacer infeliz a un extranjero si queremos hacerlo feliz, verdad?

Jett Günther: Entonces pueden traer su dinero, ¿verdad?

¿Se trata injustamente a los extranjeros en los casos judiciales tailandeses?

Jett Günther: Entonces otra pregunta. Así que nos adentramos en esta incertidumbre política y cosas así y ambos tenemos bastante confianza. La última pregunta que tengo para ustedes, y muchas gracias en caso de que no lleguemos a una liberación, es que existe la percepción de que los extranjeros están siendo tratados injustamente en los procedimientos legales contra los tailandeses. Así que no sé si eso es cierto o no, se puede abordar eso, pero si es así, ¿qué pueden hacer los extranjeros para garantizar que sean tratados de manera justa en el sistema de justicia?

Khun Sirichot: Tengo muchos clientes que ganan casos contra los mejores desarrolladores, créanme.

Jett Günther: ¿Oh sí? ¿Y cómo resultaron?

Khun Sirichot: ¿Cómo pueden recibir un trato injusto si ganan el caso? Si pierdes todos los casos significa que te están tratando injustamente, pero hay muchos casos en los que los extranjeros convencen a los tailandeses. Incluso los desarrolladores conocidos: si los desarrolladores conocidos son tan poderosos, ¿por qué mis clientes ganan el caso? Eso significa que tratamos y tratamos de tratar a los extranjeros de la misma manera. Pero tal vez los problemas con las drogas, las prostitutas o algo similar parezcan demasiado peligrosos para los extranjeros, pero no lo son. Podría entender por qué algunos extranjeros creen que fueron tratados injustamente en un solo caso contra un cónyuge tailandés. En este caso, el tribunal puede fallar de otra manera, no por tu nacionalidad o por ser extranjero, sino porque en la mayoría de los casos el otro cónyuge es una mujer tailandesa. Por ejemplo, en el caso de las mujeres tailandesas, el tribunal protegerá la tutela. El tribunal tailandés pensaría que ella es madre, incluso en las parejas tailandesas el tribunal seguirá pensando que ella es madre, que tiene la prioridad de liderar, de tener el poder como padre, el poder parental. Incluso en un tribunal tailandés se concede este privilegio a la mujer.

La segunda será la manutención por ser mujer. Ella tiene que confiar en ti, eres un hombre, tienes un grupo de hombres. Tienes que alimentar y alimentar a tu familia. Por lo tanto, el tribunal tiene que ordenar que el hombre pague por la mujer. Esto no se debe a que seas extranjero, sino a que eres un partido masculino.

Y en tercer lugar, será sobre la tierra, porque estaba claramente dicho y usted sabía desde el principio que no podía ser dueño de la tierra, pero aceptó correr ese riesgo. ¿Cómo puede protegerlo el tribunal en este caso? Eso no es justo, ¿verdad? Pero cuando se trata de trato justo, eso es diferente. Y si luego acude a un tribunal laboral en un caso laboral, el juez del tribunal laboral fallará predominantemente a favor del empleado. Entonces, si ambos son ciudadanos tailandeses, el empleador es ciudadano tailandés y el empleado también es ciudadano tailandés, el juez igualmente hará ajustes a favor del empleado.

No se trata de tu nacionalidad, no se trata de que seas extranjero, es un aspecto más.

Jett Günther: Sí, circunstancias diferentes. Las circunstancias son si usted es la parte masculina o porque es el empleador y este también es el caso de los tailandeses entre dos partes tailandesas.

Khun Sirichot: Sí exactamente.

Jett Günther: Entonces, Sirichot, eso fue asombroso. Estoy seguro de que los espectadores encontrarán sus opiniones muy valiosas y realmente aprecio su honestidad y su sentido del humor sobre muchos de estos temas que preocupan mucho a la gente y usted ha sido muy honesto al respecto. Gracias por eso.

Khun Sirichot: Gracias a ti también.

Jett Günther: Muy rápido: ¿Cómo pueden las personas ponerse en contacto contigo?

Khun Sirichot: Puede enviar su solicitud a Siam Legal al [email protected] O puedes visitar nuestro sitio web www.siam-legal.com. Entonces, visitando nuestro sitio web podrá contactar fácilmente con uno de nuestros abogados.